Οι ειδικοί επιμένουν ότι οι αξίες των ακινήτων θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν και σε συνδυασμό με τη μείωση της φορολογίας είναι αρκετά για να κάνουν πολλούς να αναζητούν ένα νέο ακίνητο. Παράλληλα το αβέβαιο οικονομικό περιβάλλον σε παγκόσμια κλίμακα και ειδικά η άνοδος του πληθωρισμού στέλνουν όλο και περισσότερους σε αναζήτηση ευκαιριών.

Το ενδιαφέρον αυξάνεται και από το εξωτερικό, καθώς οι συγκριτικά χαμηλότερες τιμές σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη φέρνουν και σημαντικό αριθμό ξένων επενδυτών. Σύμφωνα με την έρευνα «Emerging Trendsin Real Estate – Road to recovery» που διενήργησε η PwC για λογαριασμό του «Urban Land Institute», η Αθήνα είναι στην 23η θέση της κατάταξης για τις συνολικές προοπτικές επενδύσεων και ένας συνδυασμός παραγόντων δημιουργεί σημαντικές προοπτικές μελλοντικής ανόδου των αξιών των επενδυτικών ακινήτων αλλά και των ενοικίων. Με τόσο μεγάλο ενδιαφέρον για επενδύσεις στο ελληνικό Real Estate, το φυσικά επόμενο ερώτημα είναι το «πού;». Δεν είναι όλα τα ακίνητα ίδια ούτε όλες οι περιοχές έχουν τις ίδιες προοπτικές. 

ΟΙ ΙΣΧΥΟΥΣΕΣ ΤΙΜΕΣ ΣΤΙΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕ ΑΥΞΗΜΕΝΕΣ ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΕΣ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ

ΠΕΡΙΟΧΗ	ΝΕΟΔΜΗΤΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ  ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΠΩΛΗΣΗΣ ΣΕ €/Τ.Μ.
ΥΜΗΤΤΟΣ	Από 2.900
ΓΟΥΔΗ	Από 3.100
ΓΑΛΑΤΣΙ	Από 2.450
ΑΝΩ ΚΥΨΕΛΗ	Από 2.100
ΓΚΥΖΗ	Από 2.400
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ	Από 2.600
ΚΟΡΥΔΑΛΛΟΣ	Από 2.100
ΠΕΙΡΑΙΑΣ	Από 1.800
ΕΞΑΡΧΕΙΑ	Από 2.000*

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates. Διαμερίσματα 75 τ.μ. άνω του 1ου ορόφου με έτος κατασκευής μετά το 2018. Οι ζητούμενες τιμές πώλησης διαμορφώνονται σύμφωνα με τη διαθεσιμότητα.*Ανακαινισμένο πλήρως

Ευρήματα

Σύμφωνα με τους αναλυτές υπάρχει ακόμη έλλειψη ποιοτικών ακινήτων, ειδικά νεόδμητων, λόγω της παρατεταμένης ύφεσης. Τα τελευταία 10 χρόνια έχουν γίνει κάποιες νέες αναπτύξεις κτιρίων στα γραφεία και στο λιανεμπόριο, ωστόσο οι επενδυτικές ευκαιρίες εξακολουθούν να υπάρχουν. Οι συμμετέχοντες στην έρευνα, από την αγορά της Αθήνας, εκτιμούν ότι η πόλη προσφέρει από τις ισχυρότερες προοπτικές ανάπτυξης σε σύγκριση με τις άλλες μεγάλες πόλεις της Ευρώπης. Οπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, αυτό δεν σχετίζεται μόνο με την ανάκαμψη του τουρισμού, αλλά και τη μεγαλύτερη σταθερότητα που υπάρχει πλέον σε οικονομικό και πολιτικό επίπεδο.

Τα ελληνικά ακίνητα, την ώρα που προσφέρουν πολλά, κοστίζουν πολύ λιγότερο από ανάλογα ακίνητα στην υπόλοιπη Ευρώπη. Με εξαίρεση τα «φιλέτα» του ελληνικού τουρισμού, μία παραθεριστική κατοικία, ένα εξοχικό ή μία νέα μόνιμη κατοικία στο κέντρο των μεγάλων πόλεων (Αθήνα, Θεσσαλονίκη) είναι έως και 50% φθηνότερη συγκριτικά με ένα ακίνητο ίδιων χαρακτηριστικών σε άλλες χώρες (Γαλλία, Γερμανία, Ισπανία).

Σύμφωνα με έμπειρους μεσίτες, αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στη δύσκολη περίοδο των μνημονίων. Οταν στην Ελλάδα οι τιμές κατέρρευσαν, στην Ευρώπη η άνοδος συνεχίστηκε. Ακόμα και ύστερα από μία πενταετία ισχυρής αύξησης τιμών, τα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι οι τιμές παραμένουν χαμηλότερα απ’ ό,τι προ μνημονίων. Από το 2010 έως τα μέσα του 2022, τα ενοίκια σημείωσαν ισχυρή άνοδο (+18% στην Ε.Ε.), όπως και οι τιμές αγοράς (+48%). Στην Ελλάδα οι τιμές ακινήτων αντί να είναι αυξημένες έχουν υποχωρήσει (-23%) και το ίδιο ισχύει και για τα ενοίκια (-24%). Οπότε για πολλούς επενδυτές το ελληνικό ακίνητο θεωρείται μεγάλη ευκαιρία, καθώς αναμένουν ότι θα συνεχίσει να αυξάνει την αξία του, ανακτώντας τις απώλειες της κρίσης.

 «ΧΡΥΣΕΣ» ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ ΣΤΙΣ ΣΥΝΟΙΚΙΕΣ ΤΗΣ ΑΤΤΙΚΗΣ

 Η επιλογή ακινήτου θέλει προσοχή και να ληφθεί υπόψη και η δυναμική της τιμής του τα επόμενα χρόνια. Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας (φωτό), σχολιάζοντας την άνοδο των τιμών αλλά και τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων, τόνισε ότι: «Αν σήμερα θα έπρεπε να επιλέξω μια περιοχή για την αγορά κατοικίας με στόχο την ιδιοκατοίκηση, δεν θα επέλεγα μια περιοχή η οποία έχει φτάσει στο ταβάνι της τιμής της. Θα πρέπει να στοχεύουμε σε περιοχές που το ακίνητο, ύστερα από κάποια χρόνια, θα έχει υπεραξία, αλλά και θα μπορεί να πουληθεί εύκολα. Πολλοί συμπολίτες μας έφτιαξαν μεγάλα σπίτια σε περιοχές της Αττικής για ιδιοκατοίκηση που δεν μπορούν να πουληθούν, ή πιο σωστά, δεν… φτάνουν την τιμή πώλησης που επιθυμεί ο ιδιοκτήτης, ακόμη και αν η ζητούμενη τιμή πώλησης αποτελεί το πραγματικό κόστος κατασκευής».

 » Υμηττός: Η μετεγκατάσταση των εννέα υπουργείων μαζί με υπηρεσίες του ευρύτερου δημοσίου τομέα που βρίσκονται διάσπαρτες στο κέντρο της Αθήνας στον Υμηττό, προαναγγέλλει την αύξηση της ζήτησης στην ευρύτερη περιοχή. Ταυτόχρονα, σηματοδοτεί και την ανάγκη δημιουργίας εμπορικών καταστημάτων όσο και εστίασης. Αυτή η μεγαλύτερη ζήτηση αναμένεται να οδηγήσει ανοδικά τις αξίες των ακινήτων.

 » Γουδί: Ο χώρος που προορίζεται για το Μητροπολιτικό Πάρκο στο Γουδί αποτελεί δημόσια έκταση 965 στρεμμάτων, στα όρια των Δήμων Αθηναίων, Ζωγράφου και Παπάγου. Ο στόχος για μια πιο πράσινη Αθήνα σε συνάρτηση με τη σύνδεση της περιοχής με Λεωφόρο Μεσογείων, Κατεχάκη, Κηφισίας και τη νέα στάση του μετρό, αναβαθμίζουν την περιοχή ανεβάζοντας τη ζήτηση.

 » Γαλάτσι: Το Γαλάτσι τα τελευταία χρόνια γνωρίζει έντονη ανοικοδόμηση με τα διαμερίσματα να πωλούνται ακόμη και από τα σχέδια. Η έλευση του μετρό θα συντελέσει καθοριστικά στη μετεξέλιξη του δήμου. Ο σταθμός Βεΐκου χωροθετείται στη συμβολή της Λεωφ. Ομορφοκκλησιάς (Βεΐκου) με την οδό Τράλλεων στον Δήμο Γαλατσίου. Ο σταθμός Γαλάτσι χωροθετείται στη συμβολή της Λεωφόρου Ομορφοκκλησιάς με τη Λεωφόρο Γαλατσίου στον Δήμο Γαλατσίου.

 » Ελικώνος – Ανω Κυψέλη: Η συνοικία της Ανω Κυψέλης που γειτνιάζει με τον Δήμο Γαλατσίου με την έλευση του μετρό φέρεται να συντελεί καθοριστικά στα επενδυτικά βλέμματα. Τα λιγοστά προς πώληση αυτοτελή κτίρια που έχουν απομείνει στην περιοχή διατίθενται με στόχο την επένδυση στην υπεραξία της νέας στάσης του μετρό. Παράλληλα πλησίον της νέας στάσης του μετρό έχουν αρχίσει να ανεγείρονται νέες πολυκατοικίες μετά την κατεδάφιση παλαιών μονοκατοικιών. Ο σταθμός Ελικώνος χωροθετείται στη συμβολή των οδών Αγίας Γλυκερίας και Πάρνηθος στον λόφο Ελικώνος.

 » Εξάρχεια: Τα τελευταία χρόνια, η περιοχή των Εξαρχείων έχει μπει στο στόχαστρο μεγάλων επενδυτών, εγχώριων και αλλοδαπών. Αγοράστηκαν ακίνητα με στόχο την άμεση ανακατασκευή και ανακαίνιση για την επανατοποθέτησή τους στην αγορά. Ο σταθμός, συνδυαστικά με τις επενδύσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη, αναμένεται να ανεβάσει την αξία των ακινήτων.

 » Γκύζη – Αμπελόκηποι: Οι δύο πυκνοκατοικημένες γειτονιές δεν αποκλείεται να αποτελέσουν το νέο επίκεντρο της πόλης, ενώ στον Βοτανικό θα συντελεστεί ο πιο σημαντικός όγκος επενδύσεων από τη Διπλή Ανάπλαση στο κέντρο της Αθήνας (Βοτανικός & Λ. Αλεξάνδρας). Το μεγαλόπνοο σχέδιο σε βάθος χρόνου θα αποτελέσει το «μήλον της Εριδος» για τους επενδυτές προσελκύοντας επενδύσεις δισεκατομμυρίων ευρώ οι οποίες θα αλλάξουν την εικόνα της πρωτεύουσας. Οι συνολικές παρεμβάσεις στη Λ. Αλεξάνδρας εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 20 στρέμματα.

 » Βοτανικός: Οι επενδύσεις που θα γίνουν θα μετατρέψουν τη ζώνη βιομηχανίας-βιοτεχνίας και χονδρεμπορίου σε μια περιοχή που θα περιλάβει σύγχρονες αθλητικές εγκαταστάσεις, κοινόχρηστους χώρους, χώρους πρασίνου, καθώς και κτίρια κεντρικών λειτουργιών. Το εύρος των παρεμβάσεων σε μια έκταση περίπου 220 στρεμμάτων θα μετασχηματίσει την περιοχή σε γειτονιά υψηλού προφίλ και αξίας στο κέντρο της Αθήνας.

 » Κορυδαλλός: Σύμφωνα με το σχέδιο που ανακοίνωσε η κυβέρνηση το 2019, οι φυλακές θα κατεδαφιστούν και στη θέση τους θα δημιουργηθούν πάρκο και πολυχώρος πολιτισμού. Αν κάποιος γνωρίζει την ιστορία του άλσους Αιγάλεω, τότε θα καταλάβει ότι η ιστορία επαναλαμβάνεται. Η οικιστική περιοχή περιμετρικά των φυλακών Κορυδαλλού θα αλλάξει εικόνα προσελκύοντας επενδυτικό ενδιαφέρον.

 ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ «GOLDEN VISA»

 Κινέζοι, Τούρκοι και Ρώσοι «ψήφισαν… δαγκωτό» Ελλάδα

Σημαντικό κεφάλαιο στη διαμόρφωση των τιμών αποτελεί το πρόγραμμα «Golden Visa», στατιστικά στοιχεία για το οποίο διαβίβασε στη Βουλή ο υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου Νότης Μηταράκης. Εως τον Αύγουστο του 2022, η συντριπτική πλειονότητα των πολιτών τρίτων χωρών, οι οποίοι κατέχουν κατόπιν αρχικής χορήγησης ισχυρή άδεια διαμονής μόνιμου επενδυτή, προέρχεται από την Κίνα και ακολουθούν οι Τούρκοι και οι Ρώσοι επενδυτές. Συνολικά πρόκειται για 9.178 επενδυτές, 5.945 από την Κίνα, 585 από την Τουρκία, 418 από τη Ρωσία και 371 από τον Λίβανο. Οι περισσότεροι έχουν επιλέξει την Περιφέρεια Αττικής, 4.205 άτομα, δεύτερη σε προτίμηση είναι η Περιφέρεια Κρήτης με 997, τρίτη η Πελοπόννησος με 665 και ακολουθούν με σειρά περισσότερων χορηγήσεων η Περιφέρεια Μακεδονίας-Θράκης (648), η Θεσσαλία με 426, η Ηπειρος με 420 και τέλος η Περιφέρεια Αιγαίου με 411 άτομα.

Υψηλότερο όριο

Σημαντικές αλλαγές φέρνει η δέσμευση της κυβέρνησης για διπλασιασμό του κατώτατου ορίου επένδυσης ακινήτου από την αρχή του 2023, σε 500.000 ευρώ από 250.000. Μετά την ανακοίνωση του νέου μέτρου, η αγορά έχει καταγράψει τεράστια αύξηση του ενδιαφέροντος καθώς πολλοί επενδυτές έσπευσαν να προλάβουν να ενταχθούν στο πρόγραμμα με τις 250.000 ευρώ, πριν τεθεί σε ισχύ το νέο ελάχιστο όριο των 500.000 ευρώ. Ερευνα μεταξύ διεθνών μεσιτικών εταιριών καταγράφει εκτόξευση ενδιαφέροντος για συναλλαγές έως και 290%. Ηδη, τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης δείχνουν ότι το τελευταίο 12μηνο (Αύγ. 2021-Αύγ. 2022) υποβλήθηκαν 3.697 αιτήματα έκδοσης Golden Visa, εκ των οποίων περίπου τα 2.500 αιτήματα είναι νέα, ενώ τα υπόλοιπα 1.200 είναι αιτήματα ανανέωσης. Αυτό δείχνει ότι φέτος οι εγκρίσεις έγιναν πιο δύσκολες αφού αντιστοιχούν μόλις στο 46% των αιτήσεων. Η κυβέρνηση προχωρά στην αύξηση του ορίου, καθώς το προφίλ των ακινήτων που επέλεγαν οι επενδυτές ανταγωνιζόταν αυτό που αναζητούσαν οι μόνιμοι κάτοικοι, με αποτέλεσμα να αυξάνονται τεχνητά οι τιμές στην αγορά. Ειδικότερα, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Ινστιτούτου Eteron στο κέντρο της Αθήνας μεταξύ μεσιτικών εταιριών και Κινέζων επενδυτών το διάστημα 2017-2019 η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων αγοράστηκε σε διπλάσια και τριπλάσια τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική αξία. Δηλαδή ακίνητα αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ αγοράστηκαν από επενδυτές πολύ ακριβότερα, προκειμένου να «πιάσουν» το κατώφλι των 250.000 ευρώ. Αυτό ανέβαζε τις τιμές για όλους, κάνοντας πολύ δυσκολότερη την αγορά ακινήτου για όλους τους υπόλοιπους.