Τέλος στον «πονοκέφαλο» με τα πρόστιμα των 100 – 500 ευρω που «πέφτουν» σε κάθε τροποποίηση ή εκπρόθεσμη υποβολής φορολογικών δηλώσεων ή σε καθυστερημένη καταχώρηση μισθωμάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις (AirBnb) βάζει το πολυνομοσχέδιο που φέρνει και ριζικές αλλαγές στην διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων.

Από τη μία πλευρά διορθώνει μια μεγάλη αδικία, όπου φορολογούμενοι πληρώνουν πρόστιμο για μικρές λογιστικές τροποποιήσεις, και από την άλλη διευκολύνει όσους θέλουν να μεταβιβάσουν κάποιο ακίνητο και σήμερα, «φρακάρουν» στο Taxis ή στην έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, αποδεικτικού ενημερότητας κλπ.

Επίσης μπαίνουν οι βάσεις για την δημιουργία ενός ψηφιακού μητρώου ακινήτων στην εφορία μέσα από την αυτόματη ενημέρωση του Εντύπου (E9) μετά από κάθε μεταβίβαση και την υποχρεωτική επικαιροποίηση του περιουσιολογίου (πριν από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης) με κάθε μεταβολή ή διόρθωση στην ακίνητη περιουσία.
Επιπλέον όσοι βρίσκονται στα δικαστήρια με την εφορία έχουν μόνιμα πια την δυνατότητα να προσφύγουν σε ειδική επιτροπή επίλυσης διαφορών και να κάνουν συμβιβασμό.

Ειδικότερα με τις διατάξεις του πολυνομοσχεδίου προβλέπονται τα εξής:

Κατάργηση προστίμων για εκπρόθεσμες ή τροποποιητικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος: Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης αρχικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος από την οποία προκύπτει πιστωτικό ή μηδενικό αποτέλεσμα ή φόρος προς καταβολή ύψους μέχρι 100 ευρώ, δεν θα επιβάλλεται το αυτοτελές πρόστιμο των 100 ευρώ αν πρόκειται για μισθωτό, συνταξιούχο ή εισοδηματία, ή των 250 – 500 ευρώ αν πρόκειται για επιτηδευματία ή αγρότη. Σε περίπτωση υποβολής τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος δεν θα επιβάλλονται τα παραπάνω αυτοτελή πρόστιμα εφόσον προκύπτει πιστωτικό ή μηδενικό αποτέλεσμα ή εφόσον προκύπτει επιπλέον χρεωστική διαφορά φόρου μέχρι 100 ευρώ.

Διαγραφή προστίμων σε (Airbnb): Σε περίπτωση υποβολής εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, για ακίνητα που εκμισθώνονται βραχυχρόνια (τύπου Airbnb), δεν θα επιβάλλεται στον διαχειριστή-ιδιοκτήτη του ακινήτου το αυτοτελές πρόστιμο των 100 ευρώ εφόσον το εισόδημα έχει περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικείου φορολογικού έτους. Πράξεις επιβολής προστίμου που εκδόθηκαν από την 1η.1.2018 , ακυρώνονται ή, εφόσον έχουν εισπραχθεί, συμψηφίζονται ή επιστρέφονται κατά περίπτωση.

Μόνιμη διαδικασία εξώδικης επίλυσης φορολογικών διαφορών: Μονιμοποιείται η Επιτροπή Εξώδικης Επίλυσης Φορολογικών Διαφορών, με στόχο την αποσυμφόρηση των διοικητικών δικαστηρίων και του Σ.τ.Ε. από χιλιάδες εκκρεμείς προσφυγές φορολογουμένων εναντίον αποφάσεων της Φορολογικής Διοίκησης για την επιβολή φόρων και προστίμων και την ταχεία επίλυση των φορολογικών διαφορών. Όσοι ενταχθούν στη εξώδικη αυτή διαδικασία θα κερδίζουν έκπτωση έως 75% στις προσαυξήσεις και αποπληρωμή των φόρων και προστίμων μέχρι και σε 24 δόσεις.

Αποδεικτικά ενημερότητας σε όσους οφείλουν αλλά ρυθμίζουν: Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου όπου υπάρχουν χρέη του φορολογουμένου, αλλά είναι ενταγμένα σε ρύθμιση θα εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας με παρακράτηση ποσοστού 70% επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών στη Φορολογική Διοίκηση. Εάν υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε αναστολή άνω των 50.000 ευρώ, ορίζεται ποσοστό παρακράτησης 50% επί του τιμήματος, εφόσον αυτό δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των συνολικών οφειλών σε αναστολή. Εάν το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας και το ποσό της παρακράτησης, υπολογιζόμενο επί του τιμήματος είναι μικρότερο των οφειλών, εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας με υπολογισμό του ποσού της παρακράτησης επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και υπό την προϋπόθεση ότι το ποσό της παρακράτησης που προκύπτει από τον υπολογισμό αυτό δεν υπερβαίνει το τίμημα.

Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ: Στο νομοσχέδιο υπάρχει και μια… «πονηρή» διάταξη που υποχρεώνει σε εξόφληση έως και 6 χρόνια πίσω όσους θέλουν να εκδώσουν πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για μια μεταβίβαση. Θα πρέπει, δηλαδή, να έχει πληρωθεί το τρέχον έτος εκτός από τα 5 προηγούμενα. Συγκεκριμένα, ορίζεται ότι, εάν το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους (δηλαδή εάν έχουν εκδοθεί τα καινούργια ειδοποιητήρια πληρωμής του φόρου), στο εν λόγω πιστοποιητικό θα βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για έξι έτη (και όχι πέντε έτη ως ίσχυε).

Συμβολαιογράφοι: Περιορίζεται η ευθύνη τους για τις μεταβιβάσεις ακινήτων καθώς το μόνο που θα πρέπει να βεβαιώνουν είναι ότι τα συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγουμένων της μεταβίβασης ετών (ή έξι, εάν έχει ήδη εκδοθεί ο ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους) , και όχι ότι έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο και ότι έχει ρυθμιστεί ο ΕΝΦΙΑ των υπόλοιπων ακινήτων για τα έτη αυτά, όπως ίσχυε ως τώρα.

Λιγότερα πιστοποιητικά: Καταργείται το πιστοποιητικό του άρθρου 105 περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς-γονικής παροχής και δωρεάς στις αγοραπωλησίες ακινήτων στην περίπτωση που το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή. Όσον αφορά το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εφόσον εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, θα βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για έξι χρόνια και όχι για πέντε όπως ισχύει σήμερα. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ θεωρείται έγκυρο εφόσον το κτίσμα αποτυπώνεται με απόκλιση της επιφάνειάς του μέχρι πέντε τετραγωνικά μέτρα και το γήπεδο ή το οικόπεδο με απόκλιση μέχρι 2% της επιφάνειάς τους ή παραλείπονται ή αναγράφονται εσφαλμένα στοιχεία που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα από τον φόρο γι’ αυτό.

Τροποποιητικές δηλώσεις ΕΝΦΙΑ: Καταργείται ο υποχρεωτικός έλεγχος από τη Φορολογική Διοίκηση, στις περιπτώσεις υποβολής τροποποιητικής δήλωσης ΕΝΦΙΑ, όταν προκύπτει μείωση φόρου άνω των 300 ευρώ, καθώς και σε κάθε μεταγενέστερη αυτής τροποποιητική δήλωση, ανεξαρτήτως ποσού μείωσης του φόρου.

Αυτόματη συμπλήρωση του Ε9 με κάθε μεταβίβαση: Με ειδική διάταξη προβλέπεται μια νέα αυτόματη ηλεκτρονική διαδικασία με την οποία κάθε φορά που θα γίνεται κάποια μεταβίβαση ακινήτου (αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά) το ηλεκτρονικό αρχείο των δηλώσεων Ε9 (το ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο της Εφορίας) θα ενημερώνεται αυτόματα και δεν θα χρειάζεται πλέον οι φορολογούμενοι να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις Ε9. Δηλαδή με τη νέα αυτή ψηφιακή υπηρεσία, οι δηλώσεις Ε9 των φορολογουμένων που είναι συμβαλλόμενοι σε κάθε μεταβίβαση, δωρεά ή γονική παροχή ακινήτου θα συμπληρώνονται αυτόματα με άντληση των στοιχείων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ, στην οποία θα έχουν υποβληθεί οι σχετικές δηλώσεις φορολογίας μεταβίβασης, δωρεάς ή γονικής παροχής. Επίσης, σε κάθε περίπτωση υποβολής δηλώσεων φορολογίας κληρονομιάς ακινήτων, οι δηλώσεις Ε9 των κληρονόμων θα ενημερώνονται αυτόματα και δεν θα χρειάζεται αυτοί να υποβάλουν τροποποιητικές Ε9.

Πρόσθετες υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων (Μητρώο Ακινήτων): Θεσπίζεται η υποχρέωση επικαιροποίησης των στοιχείων του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο ΟΠΣ Περιουσιολόγιο πριν από την υποβολή με οποιοδήποτε τρόπο (ψηφιακά ή χειρόγραφα) της οικείας δήλωσης φόρου μεταβίβασης ή δωρεάς ή γονικής παροχής ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος, ενόψει της υλοποίησης της ψηφιακής εφαρμογής για την αυτόματη δημιουργία της δήλωσης στοιχείων ακινήτων. Η ίδια υποχρέωση υπάρχει και πριν από την υποβολή, με οποιοδήποτε τρόπο, δήλωσης φόρου κληρονομιάς ακινήτου. Με τα στοχιοεί αυτα θα συσταθει το Ψηφιακό μητρώο ακινήτων.

Για αυτους που πωλουν ή παραχωρουν (δωρεα/γονική παροχή) το ακίνητο, σημαίνει ότι πριν υποβάλουν την δήλωση φόρου μεταβίβασης ή δωρεάς ή γονικής παροχής ή κληρονομίας ακινήτου, θα πρέπει να εισέρχονται στην καρτέλα «Περιουσιακή Κατάσταση» του ΟΠΣ Περιουσιολογίου Ακινήτων (του ιδίου ή του κληρονομούμενου), στην οποία περιλαμβάνεται το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, προκειμένου να ελέγξουν ανά έτος:

– εάν όλα τα περιγραφικά και προσδιοριστικά στοιχεία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είναι ορθά,
– να προβαίνει σε όσες τυχόν διορθώσεις είναι απαραίτητες μέσω της υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων και σε κάθε περίπτωση να μεταφέρει τη δήλωση με τα επικαιροποιημένα στοιχεία του προς μεταβίβαση ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος.

Για τον αγοραστή, δωρεοδόχο, κληρονόμο, εφόσον έχει ήδη δικαίωμα επί του μεταβιβαζόμενου/κληρονομούμενου ακινήτου συντρέχουν οι ίδιες υποχρεώσεις: Δηλαδή ο αποκτών το ακίνητο οφείλει και αυτός να επικαιροποιήσει τα στοιχεία του δικαιώματός του στο ΟΠΣ Περιουσιολόγιο και να μεταφέρει τη σχετική δήλωση στοιχείων ακινήτων και στο επόμενο της απόκτησης του ακινήτου έτους.

Για παράδειγμα: Φορολογούμενος μεταβιβάζει κατά κυριότητα ποσοστό οικοπέδου επιφανείας 350 τ.μ. το έτος 2023. Το εν λόγω οικόπεδο είχε καταχωρισθεί στις δηλώσεις Ε9 λανθασμένα με έκταση 200 τ.μ.. Ο φορολογούμενος/πωλητής πριν την υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης οφείλει να επικαιροποιήσει τα στοιχεία του οικοπέδου στο ΟΠΣ Περιουσιολόγιο Ακινήτων, προβαίνοντας στη σχετική διόρθωση και μέχρι το επόμενο της μεταβίβασης του ακινήτου έτος. Δηλαδή θα δημιουργήσει και θα υποβάλλει μια δήλωση στοιχείων ακινήτων με τα ορθά στοιχεία, την οποία θα μεταφέρει μέχρι και το έτος 2024.

Εάν ο αγοραστής του εν λόγω οικοπέδου είχε ήδη ποσοστό κυριότητας επ’ αυτού θα πρέπει και αυτός πριν από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου να προβεί στις ανωτέρω αναφερόμενες ενέργειες ως προς το δικαίωμά του αυτό