Το… ράλι τιμών στα ακίνητα συνεχίζεται με αμείωτους ρυθμούς και το 2023, ενώ σύμφωνα με τους μεσίτες, 700.000 ακίνητα παραμένουν αδιάθετα και κενά!

Χιλιάδες άνθρωποι αναζητούν την πρώτη τους κατοικία, όμως οι τιμές έχουν γίνει απαγορευτικές. Οι ειδικοί της αγοράς επιμένουν ότι ο κύριος λόγος είναι η αυξημένη ζήτηση, την ώρα που η προσφορά δεν μπορεί να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς. Δηλαδή τα σπίτια προς πώληση είναι λίγα, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές πολλοί, άρα αγοράζουν όσοι δώσουν τα περισσότερα, με αποτέλεσμα οι τιμές να πηγαίνουν όλο και πιο ψηλά. Είναι όμως έτσι;

Τα εκτός αγοράς ακίνητα πιέζουν προς τα πάνω τα πωλητήρια

Ερευνα της Ευρωπαϊκής Ομοσπονδίας Εθνικών Οργανώσεων που εργάζονται με τους αστέγους έδειξε ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε ένα «κλαμπ» χωρών μαζί με τη Βουλγαρία και την Πορτογαλία, όπου σχεδόν μία στις τέσσερις ιδιοκτησίες είναι κενή. Ο λόγος για άδειες, αδιάθετες κατοικίες που μένουν κενές, την ώρα που η αγορά ξεχειλίζει από αγοραστικό ενδιαφέρον. Το ίδιο δείχνουν και τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ από την προηγούμενη απογραφή, όπου υπήρχαν 2,2 εκατ. κενές κατοικίες. Από αυτές, αν βγάλουμε όσες ήταν προς ενοικίαση (453.901), όσες ήταν προς πώληση (88.996) και τα εξοχικά (729.964), μένουν τα αναξιοποίητα. Περί τις 631.881 κατοικίες δηλώνονται απλά ως δευτερεύουσες, αλλά κλειστές και 355.071 δηλώθηκαν κλειστές και αναξιοποίητες για άλλους λόγους. Σήμερα, βρισκόμαστε εν αναμονή των νέων στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, όμως αυτή η κατηγορία κατοικιών εκτιμάται -από τους επαγγελματίες της αγοράς- κοντά στις 700.000. Κατοικίες που αν ήταν προς πώληση ή έστω σε κάποιας μορφής αξιοποίηση, οι μεσίτες εκτιμούν ότι θα ικανοποιούσαν την υψηλή ζήτηση και θα έριχναν τις τιμές σε επίπεδα πιο προσιτά στο ευρύ κοινό. Το γιατί μένουν εκτός αγοράς είναι πολύπλοκο, όμως όχι δύσκολο θέμα.

Παράλογες απαιτήσεις

Πρώτα, είναι οι κατοικίες που βρίσκονται προς πώληση, αλλά δεν πωλούνται. Φαινόμενο που έχει γίνει σύνηθες για όσους καλύπτουν το ρεπορτάζ, να βλέπουν τα ίδια ακίνητα ξανά και ξανά στις αγγελίες για πολλούς μήνες, κάποια ίσως και για χρόνια, χωρίς ποτέ να αλλάζουν χέρια. Ο λόγος είναι οι ζητούμενες τιμές που στην παρούσα αγορά δεν ανταποκρίνονται στις αποτιμήσεις των μεσιτών, όμως οι ιδιοκτήτες τους δεν δείχνουν διάθεση να ρίξουν τις απαιτήσεις τους.

Εμπειρος μεσίτης δίνει το παράδειγμα συγκεκριμένης περίπτωσης, όπου σε περιοχή με συνηθισμένη τιμή ανά τετραγωνικό κοντά στα 1.250 ευρώ, ο ιδιοκτήτης ζητούσε 1.800 ευρώ. Σύμφωνα με τον μεσίτη, η πραγματική αξία του ακινήτου το 2017 ήταν κοντά στις 170.000 ευρώ, όμως η ιδιοκτήτρια ζητούσε κάτι λιγότερο από 250.000 ευρώ. Το ακίνητο παρέμεινε τέσσερα χρόνια κλειστό και προς πώληση, μέχρι να βρεθεί αγοραστής.

Από τη μία πλευρά, οι υπερβολικές απαιτήσεις που κρατούν κλειστά τα ακίνητα, δεν βοηθούν την αγορά ούτε τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, καθώς μειώνουν την πραγματική προσφορά και κρατούν ψηλά τις τιμές, ενώ όσο καιρό μένουν κλειστά τα ακίνητα οι ιδιοκτήτες χάνουν από την πιθανή αξιοποίησή τους.

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, το ακίνητο που έμεινε κλειστό θα μπορούσε να είχε αποφέρει ενοίκια για τέσσερα χρόνια, τα οποία ήταν πιθανά κέρδη που χάθηκαν. Από την άλλη πλευρά, τελικά το ακίνητο πουλήθηκε κοντά στην αρχική ζητούμενη τιμή, οπότε οι «παράλογες» απαιτήσεις αποδείχθηκαν βάσιμες. Η ταχεία άνοδος των τιμών ακινήτων την τελευταία εξαετία έχει δημιουργήσει «κλίμα» μεγάλων προσδοκιών, όμως όπως τονίζουν οι μεσίτες, η αγορά δεν θα ανεβαίνει με 10% κάθε χρόνο, για πάντα…

Γραφειοκρατία

Το μεγάλο μέρος του στοκ των ακινήτων που μένουν εκτός αγοράς είναι λόγω… γραφειοκρατίας. Σύμφωνα με γνώστες του ελληνικού Real Estate, είναι χιλιάδες τα ακίνητα που «έχουν μπλέξει στα γρανάζια και δεν ξεκολλάνε».

Η πρώτη μεγάλη κατηγορία, είναι όσα κληρονομήθηκαν σε πολλούς δικαιούχους ή έχουν άλλες φορολογικές εκκρεμότητες που εμποδίζουν τη μεταφορά της ιδιοκτησίας τους και κατ’ επέκταση την αξιοποίησή τους. Η δεύτερη είναι όσα έχουν περάσει στο Δημόσιο και η τρίτη είναι όσα βρίσκονταν στα μεγάλα στοκ δανείων και τα έχουν συγκεντρώσει πιστωτές, μετά από κατάσχεση. Μάλιστα, οι τράπεζες έχουν δημιουργήσει και ιστοσελίδες στις οποίες προβάλλουν ακίνητα που μπορούν να πωληθούν άμεσα ή πρόκειται να βγουν σε πλειστηριασμό. Στις πλατφόρμες των τραπεζών, Πειραιώς (properties4sale.gr), Εθνική (realestateonline.gr), Alpha Bank (astikaakininta.gr) και Eurobank (findyourproperty.gr), σχεδόν 4.000 ακίνητα διατίθενται αυτή τη στιγμή προς άμεση πώληση. Τα τελευταία ξεκολλάνε αν και αργά, καθώς προχωρούν επενδύσεις, όμως όχι με ρυθμούς που να επηρεάζουν σημαντικά τις τιμές της αγοράς. Τα πρώτα, ειδικά αυτά που έχουν μπλέξει σε δικαστικές διαμάχες, σε πολλές περιπτώσεις μένουν κλειστά μέχρι την τελική απόφαση. Αναπόφευκτα καθυστερεί η είσοδός τους στην αγορά, η οποία γίνεται επίσης με ρυθμούς πολύ αργούς για να έχουν κάποιο αντίκτυπο.

Από τα κλειστά και αδιάθετα ακίνητα η κατηγορία που θα μπορούσε να έχει τον μεγαλύτερο αντίκτυπο στις παρούσες τιμές, είναι όσα δεν έχουν κανένα βάρος, υπάρχουν διαθέσιμα και κατοικήσιμα, όμως δεν αξιοποιούνται. Για τον μέσο ιδιοκτήτη που θέλει να κερδίσει τα μέγιστα από την αξιοποίηση της περιουσίας του, αυτό δεν θα έβγαζε κανένα νόημα. Από την άλλη όμως, υπάρχουν πολλές κατηγορίες ιδιοκτητών που απλώς δεν έχουν χρόνο, διάθεση ή γνώσεις και επιλέγουν την απραξία. Ανθρωποι που δεν μπορούν ή δεν θέλουν να μπλέξουν με πολύπλοκες διαδικασίες, δεν έχουν ανάγκη χρήματα και δεν έχουν έρθει σε επαφή με μεσίτη. Στη διάθεσή μας έχουμε πραγματικά παραδείγματα, κληρονόμων που ζουν στο εξωτερικό, μεγαλύτερης ηλικίας ιδιοκτητών ή ασθενών που για εκείνους η πώληση ή ενοικίαση της κατοικίας τους είναι δύσκολο ή αδύνατο εγχείρημα.

Ελλειψη ρευστού

Χιλιάδες είναι τα ακίνητα που στις περισσότερες περιπτώσεις έχουν κληρονομηθεί και έχουν περάσει όλη τη διαδικασία της μεταβίβασης, όμως δεν μπορούν να αξιοποιηθούν. Κατά κύριο λόγο πρόκειται για παλαιότερα ακίνητα, πολλά ακόμα και στο κέντρο μεγάλων πόλεων, που έχουν μείνει ασυντήρητα. Οι ιδιοκτήτες τους θέλουν, αλλά δεν μπορούν να τα επαναφέρουν, λόγω το μεγάλου κόστους, με αποτέλεσμα να υπάρχουν σήμερα «άδεια» οικοδομικά τετράγωνα, γιατί δεν υπάρχει… ρευστό.

Η ακρίβεια έχει χτυπήσει βαριά τις τιμές των οικοδομικών υλικών που σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία τον Μάιο αυξήθηκε άλλο 7,8% σε σχέση με πέρυσι, έναντι αύξησης 11,4% από τον Μάιο του 2021 στον Μάιο του 2022. Γενικά, και να σου χαρίσουν ένα σπίτι, αν χρειάζεται μεγάλη ανακαίνιση, το κόστος είναι τόσο μεγάλο που πολλοί απλά τα κρατούν κλειστά. Εδώ μπορεί οι τράπεζες να έχουν τους λόγους τους που δεν χρηματοδοτούν την αξιοποίησή τους (κατά περίπτωση), όμως το να χάνονται χιλιάδες πιθανές στέγες, την ώρα που υπάρχει πρόβλημα στέγασης, είναι θέμα που ακουμπά τόσο τους δήμους όσο και το κράτος.

ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΤΟ 2018

Στα ύψη η αγορά σήμερα

Η εγχώρια κτηματαγορά καταγράφει σωρευτική αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης από το 2018 έως και σήμερα κατά 44,6% στην Αττική (14% χαμηλότερα από το υψηλότερο σημείο του 2008), 32,2% στη Θεσσαλονίκη και πανελλαδικά κατά 31,2% (19,4% χαμηλότερα από το υψηλότερο σημείο του 2008), ενώ στις μεγάλες πόλεις οι τιμές έχουν τσιμπήσει κατά 18,6%.

Οποιος αναζητά ένα μέσης τιμής ακίνητο γρήγορα διαπιστώνει ότι η προσφορά είναι περιορισμένη. Με τιμές που να μπορεί να αντέξει ο μέσος αγοραστής από 90.000 έως 150.000 ευρώ, οι συμβιβασμοί είναι μεγάλοι (δύσκολη περιοχή, μικρό εμβαδόν, απουσία μόνωσης, λίγες παροχές κτλ.). Αυτή η πραγματικότητα, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι πολύ μεγάλος αριθμός ακινήτων έχει βγει εκτός αγοράς με στόχο την τουριστική αξιοποίηση, είναι εύκολο να εξηγηθεί γιατί η προσφορά δεν αρκεί για να καλυφθεί η ζήτηση και γιατί οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν…

ΚΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

Πηγή: Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών 2011 της ΕΛΣΤΑΤ

ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ – ΚΑΛΟΚΑΙΡΙ 2023

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estate