Ορυμαγδός εξαγορών κατοικιών από αλλοδαπούς λαμβάνει χώρα στη Βόρεια Ελλάδα τα τελευταία 3 έτη.  Πρόκειται για κοσμογονία μίνι επενδύσεων από κατοίκους βαλκανικών χωρών, με αιχμή τη Βουλγαρία.

Από τη Χαλκιδική μέχρι την Καβάλα και από τη Θεσσαλονίκη έως τη Θάσο και την Αλεξανδρούπολη, ολοένα και περισσότεροι Βούλγαροι, λιγότερο Ρουμάνοι και Τούρκοι αγοράζουν κατοικίες, οικόπεδα και τουριστικά ακίνητα, διαμορφώνοντας επ’ εσχάτοις έναν νέο επενδυτικό χάρτη. Ενα τοπίο που αλλάζει άρδην τα δεδομένα της κτηματαγοράς αλλά και του τουρισμού. Τράπεζες στη Βουλγαρία δανειοδοτούν πολίτες για την εξαγορά κατοικιών στην Ελλάδα οι οποίες λειτουργούν ως Airbnb, ενώ οι μισθώσεις εισπράττονται στο εξωτερικό!  Στην κατεύθυνση αυτή, επιχειρηματίες που έχουν παρουσία στον εγχώριο κλάδο φιλοξενίας αναφέρουν πως πρόκειται για μια επιχειρηματική δραστηριότητα που βρίσκεται σε «γκρίζα ζώνη».

Οι αριθμοί

Σύμφωνα, δε, με τα διαθέσιμα επίσημα στοιχεία, μέχρι το τέλος του 2024 περισσότεροι από 3.200 Βούλγαροι είχαν δηλώσει ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα, αριθμός που έχει τετραπλασιαστεί μέσα σε πέντε χρόνια, δεδομένου ότι το 2019 ο σχετικός αριθμός ήταν μόλις 742, σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ για την περίοδο 2017-2021. Μάλιστα, το συνολικό ύψος των επενδύσεων των Βούλγαρων την τελευταία πενταετία ξεπερνά τα 127 εκατ. ευρώ, ενώ οι νέες αγορές που έχουν ολοκληρωθεί εντός του 2025 δείχνουν ότι η τάση όχι μόνο συνεχίζεται, αλλά εντείνεται.

Καταλυτικό ρόλο σε αυτή τη… στροφή των Βούλγαρων παίζει και η τουριστική δυναμική της Βόρειας Ελλάδας, αφού μεγάλο μέρος των αγοραστών αντιμετωπίζει την αγορά ακινήτου όχι μόνο ως ιδιωτική επένδυση, αλλά και ως επαγγελματική ευκαιρία που αποφέρει έσοδα και υπεραξίες.

Η ένταξη στη ζώνη Σένγκεν

Η τάση αυτή, βεβαίως, μόνο τυχαία δεν είναι. Η ένταξη της Βουλγαρίας στη ζώνη Σένγκεν, από την 1η Ιανουαρίου 2025, θα διευκολύνει τόσο τις μετακινήσεις όσο και τις οικονομικές συναλλαγές. Λόγω της γειτνίασης, δε, πολλοί Βούλγαροι πλέον στρέφονται στη Βόρεια Ελλάδα, με συμμάχους τις διαφορές στις τιμές και τη φορολογία. Κι αυτό διότι οι τιμές στη Σόφια και σε μεγάλα αστικά κέντρα της Βουλγαρίας έχουν εκτιναχθεί, τη στιγμή που περιοχές της Βόρειας Ελλάδας, όπως η Καβάλα, εξακολουθούν να προσφέρουν ακίνητα σε σχετικά προσιτές τιμές, από 2.000 έως 3.500 ανά τετραγωνικό μέτρο.

H επέλαση στη Χαλκιδική

Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των Βούλγαρων επενδυτών βρίσκεται η Χαλκιδική. Ενδεικτικά, μόλις πριν από λίγες ημέρες, Βούλγαρος επιχειρηματίας απέκτησε έναντι 2,2 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με πληροφορίες, τη βίλα της Βέφας Αλεξιάδου στη Χαλκιδική.

Με βάση, δε, τα στοιχεία που προκύπτουν από την ετήσια έρευνα του Συλλόγου Μεσιτών Χαλκιδικής, το 2024 σημειώθηκαν περισσότερες από 1.800 αγοραπωλησίες ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή, με τη συντριπτική πλειονότητα να αφορά ακίνητα κάτω των 150.000 ευρώ. Κυρίαρχη κατηγορία ήταν οι κατοικίες, οι οποίες αποτέλεσαν το 68,7% των συνολικών πωλήσεων, όπως προκύπτει από τις απαντήσεις 41 μεσιτικών γραφείων του νομού.

Κύριοι λόγοι για την αγορά ακινήτων ήταν η επένδυση και η απόκτηση εξοχικού σπιτιού, με την αγορά πρώτης κατοικίας να ακολουθεί. Η πλειονότητα των αγοραστών ήταν Ελληνες, ενώ ακολούθησαν ενδιαφερόμενοι από τη Βόρεια Μακεδονία, τη Βουλγαρία, την Αλβανία, τη Σερβία, την ομογένεια, τη Ρουμανία, τη Γερμανία, την Τουρκία, το Ισραήλ και τη Ρωσία.

Βάσει της ίδιας έρευνας, περίπου οι μισοί αγοραστές (ποσοστό 47,5%) υπολογίζεται ότι απέκτησαν ακίνητα αξίας κάτω των 150.000 ευρώ, ενώ σχεδόν τέσσερις στους δέκα (37,5%) έκαναν αγορές στη «μεσαία» κατηγορία (150.000-450.000 ευρώ). Σχετικά μικρό (10%) ήταν το ποσοστό των αγοραστών που στόχευσαν σε ακριβά ακίνητα, αξίας άνω των 400.000 ευρώ.

Ως προς την παλαιότητα των ακινήτων, η αγορά φαίνεται ότι δεν προτιμά τα καινούργια, αλλά ούτε και τα πολύ παλιά. Τα μεταχειρισμένα ακίνητα ηλικίας 11-20 ετών κυριαρχούν με μεγάλη διαφορά στις αγοραπωλησίες (ποσοστό 25% του συνόλου) κι ακολουθούν εκείνα των 21-30 ετών (12%).

Σε κάθε περίπτωση, πάντως, κάποιες περιοχές της Κασσάνδρας, της Σιθωνίας και του Πολυγύρου καταγράφουν έντονη οικοδομική δραστηριότητα, με τους ντόπιους μεσίτες να κάνουν κατά καιρούς λόγο για… επέλαση.

Πέραν της Χαλκιδικής, στο στόχαστρο των Βαλκάνιων επενδυτών βρίσκεται η Καβάλα, η οποία συνδυάζει παραθαλάσσιο περιβάλλον με αστική ανάπτυξη και χαμηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό σε σχέση με τη Χαλκιδική. Η Ασπροβάλτα αποτελεί έναν ακόμη από τους προορισμούς που συγκεντρώνουν έντονο ενδιαφέρον από το εξωτερικό και δη τα Βαλκάνια, λόγω των προσιτών τιμών, της εύκολης πρόσβασης και της ήπιας τουριστικής κίνησης. Αυξανόμενο ενδιαφέρον διαπιστώνεται επίσης και για τη Θράκη, με αιχμή την Αλεξανδρούπολη και την Κομοτηνή, λόγω της στρατηγικής τους θέσης, του λιμανιού και των προοπτικών ανάπτυξης της περιοχής.

Επιπτώσεις: Αύξηση τιμών στη Χαλκιδική

Η επέλαση των ξένων αγοραστών έχει ως συνέπεια την αύξηση των τιμών στη Χαλκιδική τα τελευταία τρία χρόνια, με τα ενοίκια σε κάποιες περιοχές να έχουν γίνει απαγορευτικά για τους μόνιμους κατοίκους.  Μάλιστα, σε κάποιες περιοχές το ποσοστό ξένων ιδιοκτητών ξεπερνά πλέον το 50%, με τους Βούλγαρους να κατέχουν το μεγαλύτερο μερίδιο ανάμεσα στους Βαλκάνιους αγοραστές.

H αύξηση των τουριστών από τα Βαλκάνια

Η τάση που θέλει ολοένα και περισσότερους Βαλκάνιους και δη Βούλγαρους να αγοράζουν ακίνητα στη Βόρεια Ελλάδα και να επισκέπτονται οικισμούς της ευρύτερης περιοχής όλο και περισσότερο αποτυπώνεται και στα στοιχεία της τουριστικής κίνησης.

Εκπληξη στα στοιχεία που δημοσίευσε πρόσφατα η Τράπεζα της Ελλάδος για το 7μηνο Ιανουαρίου-Ιουλίου αποτέλεσε η αύξηση της μέσης δαπάνης των χωρών της Ε.Ε.-27 εκτός της ζώνης του ευρώ (Βουλγαρία, Τσεχία, Ουγγαρία, Πολωνία, Ρουμανία και Σουηδία). Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, η μέση δαπάνη των συγκεκριμένων χωρών ανήλθε σε 473 ευρώ, ενισχυμένη σε ποσοστό 35% σε σχέση με τα 350 ευρώ του περσινού 7μήνου.

Τα στοιχεία αυτά συνάδουν με την αύξηση των διαθέσιμων αεροπορικών θέσεων σε διεθνείς πτήσεις που έχει καταγράψει το Ινστιτούτο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ) στο Airdata Tracker. Πιο αναλυτικά, με βάση τα δεδομένα, ο αριθμός των διαθέσιμων θέσεων από τη Βουλγαρία αυξήθηκε κατά 9,4%, από την Πολωνία ενισχύθηκε κατά 22%, από την Ουγγαρία κατά 11,7%, από τη Σουηδία κατά 2,9% και, τέλος, από την Τσεχία κατά 0,2%. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο το γεγονός ότι, σύμφωνα με τις πληροφορίες, επιχειρηματίες από τη Βουλγαρία έχουν ενδιαφερθεί κατά καιρούς και για την αγορά ξενοδοχείων στη Βόρεια Ελλάδα, με κάποια από αυτά να έχουν όντως αλλάξει χέρια.