Μεγαλύτερη ζήτηση για προκατασκευασμένες κατοικίες, βλέπουν οι ειδικοί της αγοράς. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, εκτιμούν άνοδο της τάξης του 5-7% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024, αν και σημειώνουν πως το πραγματικό «ταμείο» θα γίνει τον Δεκέμβριο, αφού ο μεγαλύτερος όγκος παραγγελιών πέρσι, ήταν μέσα και μετά το καλοκαίρι.

Με τις νέες τεχνολογίες να δίνουν ανθεκτικότητα, ενώ οι τιμές να παραμένουν έως και 50% χαμηλότερα από τις συμβατικές κατασκευές, είναι πολλοί που βλέπουν μία βιώσιμη και προσιτή εναλλακτική. Σύμφωνα με γνώστες της αγοράς, πρόκειται για ταχύτερη, ευκολότερη και σημαντικά φθηνότερη επιλογή, που τα τελευταία χρόνια έχει κάνει άλματα στην τεχνολογία δόμησης και υλικών, με αποτέλεσμα να γίνεται επιλογή και για πρώτη κατοικία. Πάντως, υλικό από υλικό και μοντέλο από μοντέλο, διαφέρουν πολύ.

Τα καλύτερα της αγοράς κερδίζουν και τις συμβατικές κατασκευές σε θερμομόνωση και αντισεισμικότητα, αλλά οι επιδόσεις τους έρχονται με αυξημένο κόστος. Την ώρα που ένα νεόδμητο διαμέρισμα 120 τ.μ. στην Αθήνα, έχει μέση τιμή κοντά στις 380.000 ευρώ και η ανέγερση μία ανάλογης μονοκατοικίας με συμβατικά υλικά, κοντά στις 220.000 ευρώ, μία πολυτελής προκατασκευασμένη κατοικία, κοστίζει 70.000 ευρώ. Πέρα από το κόστος, είναι και η εξέλιξη της τεχνολογίας που δίνει ένα «ατού».

Τα σπίτια προκάτ έχουν πλέον εξελιχθεί και η σημαντικότερη διαφορά από τα συμβατικά χτιστά σπίτια, είναι η εξωτερική τοιχοποιία, η οποία έχει εσωτερική και εξωτερική θερμοπρόσοψη, οπλίζεται κάθετα και οριζόντια ανά 25 πόντους, το οποίο σύμφωνα με τους κατασκευαστές εξασφαλίζει 100% αντισεισμικότητα, ελεύθερο σχεδιασμό και χαμηλό συντελεστή θερμοπερατότητας, σε σχέση με τα χτιστά σπίτια. Σημαντικό ότι δεν είναι όλα θετικά. Λόγω προκατασκευής, δεν υπάρχουν πάντα μεγάλες δυνατότητες επέκτασης (π.χ. νέος όροφος), ενώ σε αντίθεση με το τούβλο ή το τσιμέντο, τα προκάτ έρχονται σε συγκεκριμένες διαμορφώσεις και οι επιλογές είναι περιορισμένες. Κάθε ειδική διαμόρφωση ή χαρακτηριστικό που ζητά ο πελάτης, ανεβάζει και το κόστος.

Τιμές

Αυτή την περίοδο, μια πλήρης κατοικία, με πολυτελή διαμόρφωση, τα πιο σύγχρονα υλικά και παράδοση «με το κλειδί στο χέρι», κοστίζει περίπου 900 ευρώ το τετραγωνικό. Σημειώνεται ότι υπάρχουν και πολύ φθηνότερες επιλογές, με έτοιμες κατοικίες από 35.000 ευρώ. Οι τιμές είναι ανάλογα το υλικό, την εταιρία κατασκευής, το μοντέλο, αλλά και το πού θα τοποθετηθεί. Παράδειγμα, για ένα μικρό νησί, η τιμή θα είναι υψηλότερη από ό,τι για τα ανατολικά προάστια της Αθήνας, λόγω ακριβών μεταφορικών.

Το σύνηθες παράδειγμα είναι ότι με ένα οικόπεδο και ένα σπίτι προκάτ, μπορεί να δημιουργηθεί μία μόνιμη κατοικία για 4μελή οικογένεια, με κόστος 150.000 ευρώ. Σε αυτά τα χρήματα πωλείται ένα διαμέρισμα 45-60 ετών στα Πατήσια. Οι προκατασκευές ήταν πάντα μία από τις εύκολες εναλλακτικές για ένα σπίτι στο χωριό, ένα παραθαλάσσιο εξοχικό, ή μία κατοικία προς τουριστική εκμετάλλευση, αν κάποιος είχε ένα οικόπεδο σε καλό μέρος. Τώρα όμως, μπορεί να αποτελέσει και καλή εναλλακτική για μόνιμη κατοικία, ειδικά αν υπάρχει η γη. Ενδεικτικά, για την Αθήνα, πωλείται οικόπεδο 137 τ.μ. άρτιο και οικοδομήσιμο, στον Κολωνό προς 90.000 ευρώ, ενώ αν κάποιος προτιμά σπίτι στη θάλασσα, στη Ραφήνα πωλείται οικόπεδο επιφάνειας 530 τ.μ. προς 80.000 ευρώ.  

ΦΘΗΝΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Σε ποιες περιοχές ψάχνουν οι περισσότεροι για επενδύσεις

Φθηνή αγορά, ακριβό ενοίκιο! Αυτό αναζητούν όσοι θέλουν να επενδύσουν στα ακίνητα και καθώς η αγορά ακινήτων διανύει περίοδο ανόδου, πολλοί στρέφουν το ενδιαφέρον τους στον εντοπισμό των επόμενων επενδυτικών ευκαιριών. Σύμφωνα με το τελευταίο «Spitogatos data report: Οι ανερχόμενες περιοχές για επενδύσεις σε κατοικίες», φαίνεται ότι οι πιο φθηνές περιοχές κρύβουν ευκαιρίες, ενώ όπου οι τιμές έχουν κάνει άλματα, οι αποδόσεις μένουν χαμηλά.

Στον κεντρικό τομέα της Αθήνας, οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις περιλαμβάνουν κυρίως μη παραδοσιακά δημοφιλείς προορισμούς, όπως η Πατησίων-Αχαρνών και η Αττική, αλλά και πιο καθιερωμένες περιοχές με έντονη ζήτηση για φοιτητική ή βραχυχρόνια μίσθωση, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Εξάρχεια-Νεάπολη, η Κυψέλη και η περιοχή του Γουδή. Πολύ λιγότερες είναι οι περιοχές των Βορείων Προαστίων που εμφανίζουν απόδοση άνω του 5%. Συγκεκριμένα, ο Αγιος Στέφανος, η Νέα Πεντέλη και η Ανοιξη είναι οι περιοχές που καταγράφουν απόδοση ακινήτου υψηλότερη του 5%.

Τα συν, τα πλην και τα «έξτρα»

Με συν και πλην τα προκατασκευασμένα σπίτια, για τα οποία το ενδιαφέρον έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. Ακόμα και στην κατηγορία των ξύλινων προκατασκευασμένων, οι τιμές έχουν μεγάλη διακύμανση ανάλογα με το ξύλο και την εταιρία. Υπάρχουν στην αγορά τιμές από 550 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ για σκανδιναβική ξυλεία υψηλής ποιότητας το κόστος μπορεί να φτάσει και πάνω από τα 800 ευρώ.

Παράδειγμα, ξύλινη προκάτ κατοικία υψηλής ποιότητας, επιφάνειας 121 τ.μ., ισόγεια με ενεργειακή κλάση Α+++, με δύο μπάνια και δύο υπνοδωμάτια έχει κόστος σχεδόν 58.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει περίπου 479,3 ευρώ/τ.μ. Στα σύμμικτα μεταλλικά σπίτια οι τιμές κυμαίνονται περίπου στα 800 ευρώ/τ.μ., ενώ οι αμιγώς μεταλλικές κατοικίες με σκελετό από χάλυβα, το κόστος θα ανέβει στα 1.000 ευρώ/τ.μ. Βέβαια, αν και το προκάτ έχει αρκετά προτερήματα, μία κατασκευή από οπλισμένο σκυρόδεμα αρχίζει να έχει τα χαρακτηριστικά και την τιμή των συμβατικών κατοικιών, οπότε χάνεται το μεγάλο προτέρημα στη διαφορά τιμής.

Στο ακριβότερο άκρο της αγοράς, πωλούνται κατοικίες που ξεπερνούν και τα 1.500 ευρώ το τετραγωνικό, ανάλογα με την εταιρία κατασκευής, το σχέδιο και τις ανάγκες του πελάτη. Προσοχή ότι σε πολλές προσφορές, στη διαφημιζόμενη τιμή δεν περιλαμβάνονται κόστη όπως εξωτερική μόνωση, τζάμια, υδραυλικά, ντουλάπια, μεταφορά, ΦΠΑ κ.τ.λ. Συγκεκριμένα, υπάρχει προσφορά για κατοικία 120 τ.μ. με τιμή κοντά στις 72.000 ευρώ, αλλά αυτό αφορά μόνο τον σκελετό, χωρίς ηλεκτρολογική εγκατάσταση, μεσοπάτωμα, ταράτσα, εξωτερική τοιχοποιία και άλλα. Η τιμή για το ίδιο μοντέλο πλήρες με το κλειδί στο χέρι, ανεβαίνει κοντά στις 220.000 ευρώ.

Μίνι εξοχικά

Μια άλλη ανερχόμενη τάση, είναι τα μίνι εξοχικά. Πολύ μικρές και μικρές κατοικίες που παραδίδονται σε λιγότερο από δύο εβδομάδες και κοστίζουν λιγότερο από… ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο. Για παράδειγμα, υπάρχει ελληνική εταιρία που προσφέρει ένα «έτοιμο» ξύλινο ακίνητο, επιφάνειας 28,5m2, με τιμές από 7.800 ευρώ με ΦΠΑ. Η αγορά έχει πολλές παρόμοιες επιλογές και αν κάποιοι ενδιαφέρονται μόνο για ένα μικρό εξοχικό, το τελικό κόστος μπορεί να κρατηθεί κάτω από τις 11.000 ευρώ, ακόμα και με έξτρα θερμομόνωση και άλλες ευκολίες.

Τα αρνητικά

Δεν αποτελεί καλή επιλογή για όποιον θέλει να επεκτείνει το ακίνητό του με επιπλέον ορόφους στο μέλλον. Στην πλειονότητα των μοντέλων, αν δεν υπάρχει εξ αρχής πρόβλεψη για δεύτερο όροφο, δεν μπορεί η σκεπή να αντικατασταθεί για να πραγματοποιηθεί αυτή η αλλαγή στο μέλλον. Επίσης, σε αντίθεση με τα συμβατικά υλικά που δίνουν απεριόριστη ελευθερία, τα σχέδια που μπορεί να υλοποιηθούν στις προκάτ κατασκευές, συνήθως είναι πιο περιορισμένα και τυποποιημένα. Ακόμη ένα αρνητικό είναι ότι για να τοποθετηθεί η κατασκευή, χρειάζεται μία σχετικά καλή πρόσβαση του δρόμου στο οικόπεδο. Δεδομένου ότι πάνε έτοιμα μεγάλα κομμάτια για την σύνθεση, η ανάγκη πρόσβασης είναι απαραίτητη.

Τα θετικά 

Φθηνότερα: Το γεγονός ότι κατασκευάζονται σε εργοστάσιο και στο σημείο γίνεται η «συναρμολόγηση» μειώνει σημαντικά το κόστος.

Ταχύτητα κατασκευής: Κατασκευάζονται σε εργοστάσιο και συναρμολογούνται στο εργοτάξιο, την ώρα που στο οικόπεδο μπορούν να γίνονται οι εργασίες κατασκευής της βάσης. 

Μόνωση: Οι νέες τεχνολογίες στα υλικά κατασκευής, κάνουν τα προκατασκευασμένα κτίρια εξαιρετικά στην οικονομία ενέργειας. Προσφέρουν καλύτερη θερμομόνωση και ενεργειακή απόδοση. 

Αντισεισμικότητα: Τα προκατασκευασμένα έχουν μεγάλη αντοχή σε κραδασμούς. Οι σύμμεικτες κατασκευές, που συνδυάζουν μέταλλο και άλλα υλικά, προσφέρουν συνήθως καλύτερη αντοχή και ευκολότερη επισκευή σε περίπτωση ζημιών από σεισμό. 

Ευελιξία: Πολλοί κατασκευαστές, ακόμα περισσότερα μοντέλα, η ελληνική αγορά έχει φτάσει σε ένα σημείο που μπορεί να καλύψει σχεδόν κάθε ανάγκη κατοικίας. Προσφέρονται ακίνητα κάθε μεγέθους και σχεδιασμού.

 Νέο ακίνητο 

Μπορεί με τα προκατασκευασμένα ακίνητα η ανέγερση ή πιο σωστά η τοποθέτηση, να είναι πολύ ταχύτερη από μία συμβατική κατασκευή, όμως η «γραφειοκρατία» της νέας κατοικίας δεν αλλάζει. Οπως και με κάθε άλλη κατασκευή, η διαδικασία ξεκινά από την επιλογή της κατοικίας και την παραγγελία. Για την τοποθέτηση είναι η ίδια με κάθε άλλο ακίνητο και ξεκινάει με την άδεια οικοδόμησης από την Πολεοδομία της περιοχής. Τα πράγματα διαφοροποιούνται κυρίως λόγω του είδους της κατασκευής, καθώς κατασκευάζονται τα κομμάτια στο εργοστάσιο, μεταφέρονται με νταλίκα στο οικόπεδο και τοποθετούνται πάνω σε βάση.

Αρκετές από τις εταιρίες που τα κατασκευάζουν, αναλαμβάνουν και όλη τη διαδικασία. Από το σχεδιασμό έως την ολοκληρωμένη κατασκευή. Το τελικό κόστος μπορεί να ανέβει γρήγορα, ανάλογα τις επιθυμίες του πελάτη.

Υπάρχουν και εταιρίες που αναλαμβάνουν μόνο την κατασκευή του ακινήτου και για τα «έξτρα» σε παραπέμπουν αλλού. Κάτι που επίσης ανεβάζει το κόστος.

Πραγματικό παράδειγμα, έτοιμης διώροφης κατοικίας 150 τ.μ. που η εταιρία ανέλαβε όλη τη διαδικασία και την παρέδωσε στον ιδιοκτήτη, είχε κόστος 330.000 ευρώ. Το ποσό ήταν αρχικά στα 195.000 ευρώ για την κατοικία, όμως προστέθηκαν η άδεια, η βάση, ο ΦΠΑ, τα δάπεδα, η διαμόρφωση και περίφραξη του εξωτερικού χώρου, οι χρωματισμοί εσωτερικού, οι ντουλάπες δωματίων και κουζίνας, εσωτερικές πόρτες επιλογής του πελάτη και όλα τα είδη υγιεινής, μπαταρίες και πλακάκια τοίχου για τα δύο μπάνια. Σε σύγκριση, οι ειδικοί εκτιμούν ότι σε φετινές τιμές, μία ανάλογη, συμβατική κατασκευή, στην ίδια περιοχή, θα είχε κόστος περί τις 480.000 ευρώ.

Θερμομόνωση και προσθήκη σε υφιστάμενη κατασκευή

Η βασική διαφορά στα προκάτ σπίτια είναι η τοιχοποιία, λόγω της προηγμένης τεχνολογίας και των νέων υλικών και μεθόδων κατασκευής, πολλές επιλογές σε προκατασκευασμένα, παρέχουν διπλή μόνωση (εσωτερική – εξωτερική) με αποτέλεσμα τον χαμηλό συντελεστή θερμοπερατότητας στα 0.27, ενώ στη συμβατική κατασκευή με εγκατεστημένη θερμοπρόσοψη φτάνει το 0.47. Η ουσία είναι ότι κάποιος μπορεί να έχει έως και διπλάσιο συντελεστή μόνωσης. 

Χωρίς πρόβλημα

Πολλοί που ήδη έχουν ένα ακίνητο, επιθυμούν την επέκτασή του. Δεδομένου του υψηλού κόστους των συμβατικών κατασκευών και τα πλεονεκτήματα που έχουν οι ποιοτικές προκάτ κατασκευές, ειδικά στη θερμομόνωση, το ερώτημα προκύπτει από μόνο του. Είναι δυνατόν να μπει προκατασκευασμένη προσθήκη σε υφιστάμενη κατασκευή; Σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου, μπορεί και μάλιστα χωρίς να υπάρχει κάποιο προφανές μειονέκτημα από τον συγκερασμό των δύο διαφορετικών μεθόδων κατασκευής. Αν η στατική μελέτη και οι όροι δόμησης το επιτρέπουν, τότε μπορεί να ανεγερθεί με απόλυτη ασφάλεια. Παράδειγμα, αν η επέκταση είναι κάθετη, μπορεί να μπει στη ταράτσα του ήδη υπάρχοντος οικήματος συνεχίζοντας από τις υπάρχουσες κολώνες ή αναμονές και θα έχει την ίδια θερμομονωτική αποδοτικότητα, είτε φτιαχτεί σε υφιστάμενη κατασκευή είτε όχι.

Οριζόντια επέκταση ναι, νέος όροφος… αδύνατον

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η πιο συχνή περίπτωση που συναντούν, είναι όσοι ξεκίνησαν με ένα μικρότερο σπίτι, συνήθως σε εξοχικό και μετά ήθελαν να το μεγαλώσουν. Πολλά εξαρτώνται από το υλικό που έχει επιλεγεί και τον τρόπο κατασκευής, όμως ο γενικός κανόνας είναι ότι αν και η ανέγερση νέου ορόφου εκ των υστέρων, είναι από δύσκολη έως αδύνατη υπόθεση, αυτό δεν ισχύει για την επέκταση σε πλάτος. Πολλοί επιλέγουν να αρχίσουν με ένα μικρότερο ακίνητο το οποίο να αντέχουν οικονομικά στο παρόν και να επεκταθούν στη συνέχεια, όταν θα έχουν μεγαλύτερες δυνατότητες. Ανάλογα με τις διαστάσεις του οικοπέδου υπάρχουν ισόγεια ή με όροφο προκατασκευασμένα σπίτια έως και 280 τετραγωνικά μέτρα, με σοφίτες, μπαλκόνια και ό,τι άλλο χρειάζεται ένα ακίνητο. Ευκολότερη η σύνδεση στα πιο ανθεκτικά υλικά, δυσκολότερη έως αδύνατη στις φθηνότερες, ξύλινες επιλογές.

 Μέσες τιμές κατασκευής ακινήτου ανά υλικό 

Είδος οικοδομής	50 τ.μ.	80 τ.μ.	100 τ.μ.	150 τ.μ.
Συμβατική	100.000	160.000	200.000	300.000
Προκατασκευασμένα ακίνητα
Ξύλο	32.000	48.000	60.000	90.000
Σκανδιναβική ξυλεία	44.450	68.000	92.000	130.000
Σύμμικτες μεταλλικές κατασκευές	65.000	95.000	125.000	190.000

* Οι τιμές διαμορφώνονται ανάλογα με το υλικό, το μέγεθος και τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Διακύμανση τιμών υλικών οικοδομής – Απρίλιος 2025 σε σύγκριση με τον Απρίλιο 2024

Κατηγορίες υλικών	Μεταβολή %
Πλαστικοί σωλήνες	7,8
Θερμαντικά σώματα	7,6
Αγωγοί χάλκινοι	6,2
Τούβλα	5,7
Διακόπτες	5,2
Ετοιμο σκυρόδεμα	4,8
Ηλεκτρική ενέργεια	4,7
Κουφώματα αλουμινίου	4,6
Σωλήνες πλαστικοί, συνθετικοί, ινοτσιμέντου	4,4
Πλακίδια γενικά (δαπέδου, τοίχου)	4,2
Eνισχυτικά κονιαμάτων και έτοιμου σκυροδέματος	4,2
Μαρμαρόπλακες	4,1
Παρκέτα	3,8
Πλαστικό, ακρυλικό, νερού	3,6
Τσιμέντο	3,1
Πετρέλαιο κίνησης (Diesel)	-9,6

Πηγή: ΕΛ.ΣΤΑΤ.