Την εκ νέου τροποποίηση της διάταξης που προβλέπει τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που εισπράττει κάθε ιδιοκτήτης ο οποίος διαθέτει με μακροχρόνια μίσθωση κατοικία του που ήταν κενή για τα έτη 2022, 2023 και 2024 ή εκμισθωμένη βραχυχρόνια το 2023 και το 2024 σχεδιάζει η κυβέρνηση στο πλαίσιο των παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.

Στόχος των παρεμβάσεων που θα γίνουν είναι να ενταχθούν στο συγκεκριμένο ευνοϊκό καθεστώς φορολογικής αντιμετώπισης των ενοικίων και περιπτώσεις μισθώσεων διάρκειας ενός έως δύο ετών σε αναπληρωτές καθηγητές, αγροτικούς ιατρούς, στρατιωτικούς και άλλους δημοσίους υπαλλήλους και λειτουργούς, αλλά και σε ιδιωτικούς υπαλλήλους οι οποίοι καλούνται να υπηρετήσουν ή να εργαστούν μακριά από τον μόνιμο τόπο διαμονής τους αλλά δεν βρίσκουν εύκολα σπίτια να νοικιάσουν στον τόπο εργασίας τους. Οι αλλαγές θα ανακοινωθούν στη ΔΕΘ από τον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, στο πλαίσιο του νέου πακέτου μέτρων για το στεγαστικό.

Η αναμόρφωση της συγκεκριμένης διάταξης αποφασίστηκε καθώς έγινε αντιληπτό ότι, έτσι όπως διαμορφώθηκε και τέθηκε σε ισχύ, η εν λόγω διάταξη δεν πέτυχε τον στόχο για τον οποίο θεσπίστηκε, που ήταν η διάθεση μεγάλου αριθμού κενών ή βραχυχρόνια εκμισθούμενων κατοικιών για μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να περιοριστεί το στεγαστικό πρόβλημα.

Τι ισχύει

Συγκεκριμένα, η ρύθμιση -έτσι όπως ισχύει αυτήν τη στιγμή- προβλέπει ότι παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που προκύπτουν από συμβάσεις μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών, τουλάχιστον τριετούς διάρκειας, υπό προϋποθέσεις. Ειδικότερα, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος το εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως 120 τ.μ., βάσει σύμβασης μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που έχει συναφθεί μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025, εφόσον:

 1 Η εκμισθούμενη κατοικία:

i) Είτε κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε ως δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2).
ii) Είτε κατά το φορολογικό έτος 2023 έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση.

2 Ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο από 1/1/2024 και μέχρι την έναρξη της μακροχρόνιας μίσθωσης (το κρατούσε δηλαδή «κενό») ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

Διαπιστώσεις

Το γεγονός ότι έχει τεθεί ως προϋπόθεση για την τριετούς διάρκειας φοροαπαλλαγή των ενοικίων η διάρκεια της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης να είναι τουλάχιστον τρία έτη λειτούργησε αποτρεπτικά για όλους σχεδόν τους ιδιοκτήτες μακροχρόνια κενών ή βραχυχρόνια εκμισθούμενων κατοικιών. Κι αυτό διότι έγινε αντιληπτό ότι:

• Σε περίπτωση διακοπής της σύμβασης μίσθωσης τριετούς τουλάχιστον διάρκειας για οποιαδήποτε αιτία από το πρώτο κιόλας έτος διάρκειάς της χάνεται πλήρως η απαλλαγή για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν όλη την υπόλοιπη διάρκεια της τριετίας, τόσο από την πρώτη όσο και από τις επόμενες συμβάσεις.
• Σε περίπτωση διακοπής της σύμβασης μίσθωσης τριετούς τουλάχιστον διάρκειας για οποιαδήποτε αιτία οποτεδήποτε στο δεύτερο έτος διάρκειάς της η απαλλαγή θα ισχύσει για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν μόνο στο ένα από τα τρία έτη.
• Σε περίπτωση διακοπής της σύμβασης οποτεδήποτε στο τρίτο έτος η απαλλαγή θα ισχύσει για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν στα δύο από τα τρία έτη.

Ρίσκο

Διαπιστώνοντας αυτούς τους δυσμενείς όρους, ειδικά οι ιδιοκτήτες με κατοικίες κενές για τρία τουλάχιστον χρόνια κατά το παρελθόν θεώρησαν, ουσιαστικά, μεγάλο ρίσκο να πραγματοποιήσουν έξοδα σημαντικού ύψους για ανακαινίσεις και λειτουργικές αναβαθμίσεις των κενών αυτών κατοικιών, μόνο και μόνο για να τις διαθέσουν σε τριετούς τουλάχιστον διάρκειας μακροχρόνιες μισθώσεις επιδιώκοντας να κερδίσουν την τριετή φοροαπαλλαγή. Κι αυτό, διότι, σύμφωνα με τη διάταξη, η έκτακτη διακοπή (λύση) της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο μέσα στο πρώτο κιόλας από τα τρία έτη διάρκειάς της οδηγεί αυτόματα στην απώλεια της φοροαπαλλαγής των μισθωμάτων που θα έχουν εισπραχθεί μέχρι την ημερομηνία διακοπής και αποκλείει πλέον τη φοροαπαλλαγή και για τα μισθώματα που θα εισπραχθούν από κάθε επόμενη σύμβαση μίσθωσης εντός των επόμενων μηνών και ετών.

Ως εκ τούτου, φοβούμενοι τη μεγάλη πιθανότητα απώλειας της φοροαπαλλαγής λόγω έκτακτης διακοπής της σύμβασης -που οδηγεί αυτόματα στη μη πλήρωση της προϋπόθεσης για τριετούς τουλάχιστον διάρκειας μίσθωση- δεν προχώρησαν στη διάθεση των κενών κατοικιών τους σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Θεώρησαν δηλαδή ανίσχυρο το κίνητρο που τους παρείχε η κυβέρνηση και άφησαν αναξιοποίητη τη διάταξη.

Αντιλαμβανόμενη το πρόβλημα αυτό, το οποίο μάλιστα υπέδειξε και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, η ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών φέρεται να έχει αποφασίσει να τροποποιήσει ξανά τη ρύθμιση αυτή, ώστε να λειτουργήσει πραγματικά ως ισχυρό κίνητρο για χιλιάδες ιδιοκτήτες, προκειμένου, επιτέλους, να διαθέσουν στην αγορά κενές κατοικίες τους για μακροχρόνιες μισθώσεις.

Κατάργηση

Σύμφωνα με πληροφορίες, η προϋπόθεση που προβλέπει τουλάχιστον τριετούς διάρκειας μακροχρόνια μίσθωση θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί με μια πολύ πιο ελαστική και άκρως ελκυστική για τους ιδιοκτήτες προϋπόθεση που θα ορίζει, κατ’ αρχάς, τον ελάχιστο χρόνο της μακροχρόνιας μίσθωσης στο 1 έτος και, επιπλέον, δεν θα περιορίζει τον αριθμό των μισθώσεων μόνο σε μία μέσα στην τριετία, αλλά θα τον αυξάνει σε 2 ή και 3 μέσα στην τριετία.

Με την αλλαγή αυτή θα μπορούν να περιληφθούν στο κίνητρο ακόμη και περιπτώσεις δημοσίων υπαλλήλων (δασκάλων, καθηγητών), στρατιωτικών και αγροτικών ιατρών που ζητούν να νοικιάσουν κατοικίες για 1 ή 2 χρόνια για να μπορέσουν να εργαστούν στον τόπο όπου έχουν μετατεθεί. Θα δοθεί δηλαδή η δυνατότητα της φοροαπαλλαγής σε όσους ιδιοκτήτες θα διαθέσουν σε δημοσίους υπαλλήλους, στρατιωτικούς και αγροτικούς ιατρούς κατοικίες με συμβάσεις μίσθωσης για 1 έως 2 έτη.

Επιπλέον, η φοροαπαλλαγή θα ισχύει μέχρι και για τρία χρόνια όχι μόνο για μία σύμβαση μίσθωσης μέσα στην τριετία αλλά για περισσότερες -πιθανόν μέχρι τρεις το πολύ- διαδοχικές συμβάσεις μέσα στην τριετία.

ΠΟΜΙΔΑ: Οι 9 «γκρίζες ζώνες» στο ισχύον καθεστώς

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει καταρτίσει έναν πολύ χρήσιμο και αναλυτικό οδηγό για το τι ακριβώς προβλέπει σήμερα η ρύθμιση για την τριετή φοροαπαλλαγή των ενοικίων, αποκαλύπτοντας παράλληλα όλες τις «γκρίζες ζώνες» της εν λόγω διάταξης.

Απαντώντας σε ερωτήσεις ιδιοκτητών κατοικιών από όλη τη χώρα σχετικά με τη σημαντική αυτή διάταξη, η ΠΟΜΙΔΑ έχει διευκρινίσει, μεταξύ άλλων, και τα εξής 9 σημαντικά σημεία:

 1 Ποιες ευάλωτες κατηγορίες ενοικιαστών εξαιρούνται από τη ρύθμιση

• Οι εργαζόμενοι του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα που έχουν ανάγκη να διαμείνουν σε τόπους εργασίας διαφορετικούς από τη μόνιμη κατοικία τους, για χρόνο μικρότερο από την τριετία. Αιτία για τον αποκλεισμό αυτών των περιπτώσεων είναι η απαίτηση της διάταξης να υπογράφεται σύμβαση μίσθωσης κατοικίας τριετούς τουλάχιστον διάρκειας.
• Οι πολύτεκνες οικογένειες, οι οποίες έχουν εξ ορισμού αυταπόδεικτη ανάγκη κατοικίαςεμβαδού κατά πολύμεγαλυτέρου από 120 τετραγωνικά μέτρα.

 2 Πότε πρέπει να συναφθούν οι μισθώσεις

Στη ρύθμιση, όπως προαναφέρθηκε, εντάσσονται μισθώσεις που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025. Συνεπώς, η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2025 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία παραμονής σε κατάσταση «κενών» ή το ένα έτος διάθεσης σε βραχυχρόνια μίσθωση.

 3 Για πόσο διάστημα ισχύει η φοροαπαλλαγή

Η πλήρης απαλλαγή του ιδιοκτήτη από τον φόρο στο εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών ισχύει για το χρονικό διάστημα των 36 πρώτων μηνών ή των τριών πρώτων ετών, που ακολουθούν ύστερα από τον μήνα σύναψης της μακροχρόνιας μίσθωσης της κατοικίας, που εμπίπτει σε μία από τις δύο κατηγορίες (κενές-αδήλωτες ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες).

 4 Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις για τη χορήγηση της φοροαπαλλαγής

• Να πρόκειται για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.
• Η κατοικία να εκμισθωθεί με σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον τριετούς διάρκειας.
• Να προκύπτουν (να αποδεικνύονται) οι νόμιμες προϋποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και φορολογίας εισοδήματος.

 5 Ειδικές προϋποθέσεις για τις «κενές» κατοικίες

Για συμβάσεις που συνάπτονται εντός του 2025, κάθε «κενή» κατοικία πρέπει να πληροί μία από τις δύο πρώτες από τις ακόλουθες προϋποθέσεις, καθώς και μία ακόμη προϋπόθεση:

• να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος των φορολογικών ετών 2022, 2023 και 2024 ή
• να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε ως δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος των φορολογικών ετών 2022, 2023 και 2024,
• να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης τουακινήτου κατά το έτος 2025 και μέχρι την έναρξη της μίσθωσης.

 6 Πρόσθετες ειδικές προϋποθέσεις για τις κατοικίες που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση

• Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2024.
• Να έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Ο ιδιοκτήτης να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσηςκατά το έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

 7 Πότε παύει να ισχύει η φοροαπαλλαγή

Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μίσθωσης η κατοικία κενωθεί, δηλαδή αν φύγει πριν από τη συμπλήρωση τριών ετών ο ενοικιαστής και παραμείνει κενή και χωρίς επόμενο ενοικιαστή. Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο η κατοικία θα κενωθεί.

Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος.

 8 Προσμέτρηση χρόνου δικαιοπαρόχων

Με δεδομένο ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής και της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε αυτό δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή.

9 Κενές κατοικίες από αλλαγή χρήσης

Στη ρύθμιση μπορούν να υπαχθούν και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κ.λπ. χρήσης και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας. Παρόμοια μεταχείριση ισχύει ήδη, άλλωστε, και για τις κατοικίες του προγράμματος GOLDEN VISA, οι οποίες μπορούν να αγοραστούν με το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ εφόσον ήταν πρώην επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χρήση και μεταβλήθηκαν σε ανακαινισμένες σύγχρονες κατοικίες.