Την ώρα που πάνω από ένα εκατομμύριο ενοικιαστές της χώρας ετοιμάζονται να εισπράξουν την πρώτη επιστροφή ενοικίου την Παρασκευή (28.11.2025), τα νέα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), επιβεβαιώνουν ότι η στεγαστική κρίση παραμένει σε πλήρη εξέλιξη, και παρότι ο πληθωρισμός έχει πλέον υποχωρήσει σε χαμηλότερα επίπεδα, οι τιμές συνεχίζουν να καλπάζουν.
Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν πως κατά μέσο όρο τα διαμερίσματα στην Ελλάδα το γ΄ τρίμηνο του 2025 είναι κατά 7,7% ακριβότερα σε σχέση με πέρυσι, με την άνοδο των τιμών να είναι γενικευμένη σε όλη τη χώρα. Οι ανωτέρω μετρήσεις αφορούν τις πωλήσεις κατοικίας και όχι τις ενοικιάσεις. Ωστόσο, οι πιέσεις στην αγορά ακινήτων δεν περιορίζονται στους υποψήφιους αγοραστές, καθώς επεκτείνονται και στους ενοικιαστές -λόγω του συνολικά περιορισμένου διαθέσιμου αποθέματος- που βλέπουν τα μισθώματα να έχουν εκτοξευτεί τα τελευταία χρόνια, εν μέσω μιας πρωτοφανούς στεγαστικής κρίσης.
Η «ακτινογραφία» της ανόδου στις τιμές των διαμερισμάτων
Όπως αναφέρει η ΤτΕ, στην Αθήνα οι τιμές αγοράς διαμερισμάτων αυξάνονται κατά 6,6%, στη Θεσσαλονίκη κατά 9,6%, στις άλλες μεγάλες πόλεις κατά 8,9% και στις λοιπές περιοχές κατά 8,5%, σε σχέση με το γ΄ τρίμηνο του 2024.
Η Αθήνα σημειώνει πλέον μια πολυετή κούρσα, όμως τα στοιχεία δείχνουν ότι πλέον οι πιέσεις είναι πιο έντονες στη Θεσσαλονίκη και στις υπόλοιπες πόλεις και περιοχές της χώρας. Με αυξήσεις κοντά στο 9% ετησίως σε πολλές ζώνες, η περιφέρεια δεν λειτουργεί πια ως φθηνή εναλλακτική για όσους δεν αντέχουν τις τιμές στην πρωτεύουσα, γεγονός το οποίο τεκμηριώνεται και από μελέτη του ΚΕΠΕ και ανάλυση του Eteron για τη golden visa, οι οποίες αμφότερες υπογραμμίζουν ότι βραχυχρόνιες μισθώσεις και ξένα κεφάλαια πιέζουν προς τα πάνω τις τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η εικόνα ανάλογα με την ηλικία των κατοικιών. Τα νέα διαμερίσματα, έως πέντε ετών, ακριβαίνουν κατά 6,6%, ενώ τα παλαιότερα, άνω της πενταετίας, τρέχουν με 8,5%, κάτι που δείχνει ότι η πίεση μετατοπίζεται και στο υπάρχον απόθεμα και όχι μόνο στις καινούριες κατασκευές.
Το γεγονός ότι προηγούνται τα παλαιότερα διαμερίσματα ξεπερνώντας τα προ κρίσης επίπεδα του 2008, δείχνει επίσης την στρεβλή κίνηση της αγοράς.
Η ΤτΕ στην πρόσφατη Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, καταγράφει ότι η ζήτηση συγκεντρώνεται σε ακίνητα με επενδυτικά χαρακτηριστικά και σε περιοχές με υψηλή τουριστική ή ενοικιαστική απόδοση, δηλαδή σε περιοχές όπως είναι τα ιστορικά κέντρα των πόλεων ή άλλες δημοφιλείς περιοχές ανά την χώρα, οι οποίες είναι ήδη οικοδομικά αξιοποιημένες, δηλαδή χτισμένες. Προειδοποιεί πως, όσο η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμένει περιορισμένη, κάθε επιπλέον ώθηση της ζήτησης –όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», που κατευθύνει φθηνή χρηματοδότηση κυρίως σε παλιές κατοικίες– τείνει να μεταφράζεται γρήγορα σε άνοδο τιμών, αυξάνοντας τον κίνδυνο «φούσκας» στα παλιά ακίνητα.
Πέντε χρόνια αυξήσεων πολύ πάνω από τον πληθωρισμό
Συνολικά, η χρονοσειρά των αυξήσεων είναι αποκαλυπτική για την πορεία που ακολουθούν οι τιμές. Το γ΄ τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας ήταν 7,9% υψηλότερες από το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020. Το 2022 η ετήσια αύξηση στο ίδιο τρίμηνο ανέβηκε στο 11,2%, για να κορυφωθεί στο 11,9% το 2023. Το 2024 ο ρυθμός ανόδου υποχώρησε στο 7,8%, ενώ το 2025 διαμορφώνεται στο 7,7%.
Με άλλα λόγια, η αγορά κατοικίας έχει καταγράψει πέντε συνεχόμενα χρόνια πολύ υψηλών ετήσιων αυξήσεων, με διψήφια ποσοστά στο μέσο της περιόδου και μια σχετική επιβράδυνση τα δύο τελευταία χρόνια, που δεν αναιρεί πως ο ρυθμός ανόδου παραμένει πολύ ψηλά.
Στην ίδια πενταετία, ο δείκτης τιμών καταναλωτή τρίτου τριμήνου κάθε έτους, διαμορφώνεται σε 2,2% το 2021, εκτοξεύεται στο 12% το 2022, υποχωρεί στο 1,6% το 2023, ανεβαίνει ξανά στο 2,9% το 2024 και περιορίζεται στο 1,9% τον Σεπτέμβριο του 2025.
Η σύγκριση είναι κρίσιμη για να γίνει αντιληπτό το βάθος της στεγαστικής κρίσης. Μετά την ενεργειακή έκρηξη του 2022, η καθημερινή ακρίβεια σε τρόφιμα και υπηρεσίες αρχίζει να υποχωρεί προς το 2% – 3%, όμως οι τιμές των διαμερισμάτων εξακολουθούν να αυξάνονται με ρυθμούς που είναι σήμερα τριπλάσιοι από τον πληθωρισμό. Αυτό σημαίνει ότι το κόστος της κατοικίας απομακρύνεται διαρκώς από τα εισοδήματα, ακόμη και αν ο γενικός πληθωρισμός έχει κάπως ισορροπήσει.
Ποια είναι τα μέτρα της κυβέρνησης
Για την ανάσχεση της στεγαστικής κρίσης, στο άμεσο μέτωπο, η κυβέρνηση επιχειρεί να στηρίξει κυρίως τους ενοικιαστές με την επιστροφή ενοικίου που θα καταβληθεί την Παρασκευή 28.11, αυτόματα και χωρίς αίτηση. Το ποσό φτάνει έως τα 800 ευρώ, προσαυξημένο κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο παιδί, αφορά τα ενοίκια κύριας ή φοιτητικής κατοικίας του 2024 και είναι μόνιμο μέτρο που θα επαναλαμβάνεται κάθε Νοέμβριο, με βάση τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων και συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.
Παράλληλα, το οικονομικό επιτελείο «ποντάρει» σε μια δέσμη παρεμβάσεων που στοχεύουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί την ανακαίνιση κενών διαμερισμάτων έως 100 τ.μ., υπό την προϋπόθεση ότι θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση, ώστε να επανέλθουν στην αγορά ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανενεργά. Ταυτόχρονα προωθείται η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων και το σχήμα της «κοινωνικής αντιπαροχής», με στόχο τη δημιουργία νέου αποθέματος κοινωνικής κατοικίας, ενώ το νομοσχέδιο για τις σχολάζουσες κληρονομιές προβλέπει ότι μέρος των ακινήτων που θα «ξεμπλοκάρουν» θα κατευθυνθεί σε προσιτές κατοικίες. Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», που παρέχει επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια σε νέους, ως τμήμα της συνολικής κυβερνητικής στρατηγικής για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης ενώ στο τραπέζι, βάσει των όσων έχει δηλώσει και ο πρωθυπουργός, είναι νέο μέτρο αναβάθμισης κατοικιών, προκειμένου να «πέσουν» στην αγορά ακινήτων.
