Περισσότεροι από 7 εκατομμύρια φορολογούμενοι αναμένεται να λάβουν το αργότερο έως τα μέσα Μαρτίου του 2026 τα εκκαθαριστικά για την πληρωμή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) του νέου έτους.
Τα ποσά των οφειλών ΕΝΦΙΑ που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά θα πρέπει να εξοφληθούν είτε εφάπαξ μέχρι το τέλος Μαρτίου του 2026 είτε σε 12 μηνιαίες δόσεις, από τον Μάρτιο του 2026 έως τον Φεβρουάριο του 2027.
Η πλειονότητα των ιδιοκτητών θα πληρώσει το ίδιο ποσό ΕΝΦΙΑ με αυτό που κατέβαλε το 2025, καθώς φέτος δεν καταγράφηκε καμία μεταβολή στην ακίνητη περιουσία τους, ενώ το 2026 δεν αλλάζει γι’ αυτούς καμία από τις παραμέτρους υπολογισμού του φόρου.
Τι αλλάζει
Υπάρχουν, όμως, πάνω από 2.000.000 ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα δουν, το 2026, μεταβολές στα ποσά του ΕΝΦΙΑ που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά τους. Οι ιδιοκτήτες αυτοί θα είναι κυρίως:
1 Oσοι κατέχουν δικαιώματα επί ακινήτων που αποτελούν κύριες κατοικίες και βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Ειδικότερα, για όλα τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και των οποίων οι κύριες κατοικίες βρίσκονται στους οικισμούς αυτούς θα ισχύσει απαλλαγή από το 50% του ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στα συγκεκριμένα ακίνητα. Εξαιρούνται κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ. Η απαλλαγή αυτή -από το ήμισυ του αναλογούντος ΕΝΦΙΑ- εκτιμάται ότι αφορά περίπου 1 εκατομμύριο δικαιώματα επί κατοικιών στις εν λόγω περιοχές της επικράτειας. Καλύπτει συνολικά 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2.156.631 κατοίκους σε σύνολο 13.586 οικισμών που υπάρχουν στη χώρα μας, τόσο την ηπειρωτική όσο και τη νησιωτική. Ουσιαστικά, οι δικαιούχοι της έκπτωσης αυτής είναι πάνω από 1.000.000 φορολογούμενοι μόνιμοι κάτοικοι των συγκεκριμένων οικισμών.
2 Εκείνοι οι οποίοι κατά τη διάρκεια του 2025:
* είτε απέκτησαν (ή θα αποκτήσουν) ακίνητα με αγορές, δωρεές, γονικές παροχές ή κληρονομιές
* είτε απέκτησαν (ή θα αποκτήσουν) ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων (ψιλή κυριότητα ή επικαρπία)
* είτε τακτοποίησαν (ή θα τακτοποιήσουν) κλειστούς ημιυπαίθριους χώρους που είχαν μετατρέψει σε χώρους κύριας χρήσης είτε πώλησαν είτε μεταβίβασαν (είτε πρόκειται να πωλήσουν ή να μεταβιβάσουν) με δωρεές ακίνητα ή ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων.
Για όσους από τους ιδιοκτήτες αυτούς οι σχετικές δηλώσεις φορολογίας μεταβιβάσεων, δωρεών ή γονικών παροχών υποβλήθηκαν (ή θα υποβληθούν) μέσω της εφαρμογής myProperty και τα μεταβιβασθέντα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές εντός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας, η εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους μεταβλήθηκε (ή θα μεταβληθεί) αυτόματα στο e-περιουσιολόγιο, με την αυτόματη ηλεκτρονική υποβολή Ε9 από την ίδια την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Οι υπόλοιποι από τους φορολογουμένους αυτούς έχουν χρονικό περιθώριο μέχρι 31 Ιανουαρίου 2026 να δηλώσουν στην ΑΑΔΕ όλες αυτές τις μεταβολές στα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία τους, υποβάλλοντας τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 έτους 2026.
Οσοι το 2025 απέκτησαν ή θα αποκτήσουν ακίνητα ή ποσοστά ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και όσοι τακτοποίησαν ή θα τακτοποιήσουν το 2025 ημιυπαίθριους χώρους και τους δήλωσαν ή θα τους δηλώσουν έως 31-1-2026, ως χώρους κύριας χρήσης, θα δουν τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ του 2026 αυξημένο σε σύγκριση με το 2025, ενώ όσοι το 2025 πώλησαν ή μεταβίβασαν ή θα πωλήσουν ή θα μεταβιβάσουν ακίνητα ή ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων θα δουν μειωμένα τα ποσά του ΕΝΦΙΑ που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά του φόρου για το 2026.
3 Οσοι θα κερδίσουν για το 2026 δικαιώματα μερικής ή ολικής απαλλαγής, είτε λόγω αύξησης των εισοδηματικών ορίων μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ πάνω από τα επίπεδα των ετήσιων οικογενειακών εισοδημάτων τους για το 2024 είτε λόγω μείωσης των ετήσιων οικογενειακών εισοδημάτων τους για το έτος 2024 κάτω από τα εισοδηματικά όρια μερικής ή ολικής απαλλαγής. Το εάν κάποιος φορολογούμενος δικαιούται μερική ή ολική απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ του 2026 λόγω χαμηλού ετήσιου οικογενειακού εισοδήματος θα κριθεί με βάση τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2024 που υποβλήθηκαν φέτος. Συνεπώς, η αύξηση των εισοδηματικών ορίων μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ του 2026 μπορεί να προκύψει για κάποιους φορολογουμένους είτε επειδή το 2024 έγιναν έγγαμοι είτε επειδή το 2024 απέκτησαν ένα ακόμη εξαρτώμενο τέκνο είτε επειδή το 2024 έγιναν έγγαμοι και απέκτησαν και τέκνο. Η μείωση των ετήσιων οικογενειακών εισοδημάτων του 2024 μπορεί να έχει προκύψει το έτος εκείνο από διάφορες αιτίες, όπως π.χ. η παραίτηση από μισθωτή εργασία, η μείωση του καθαρού κέρδους ατομικής επιχείρησης κ.λπ. Οι φορολογούμενοι όλων αυτών των παραπάνω περιπτώσεων θα πληρώσουν το 2026 μειωμένο ποσό ΕΝΦΙΑ σε σύγκριση με το 2025 ή ακόμη και θα απαλλαγούν πλήρως από τον ΕΝΦΙΑ για πρώτη φορά το 2026.
4 Οσοι θα χάσουν το 2026 δικαιώματα μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ λόγω αύξησης του οικογενειακού εισοδήματος που απέκτησαν κατά το έτος 2024 πάνω από τα όρια που προβλέπονται για τη χορήγηση των απαλλαγών αυτών. Οι φορολογούμενοι αυτοί θα πληρώσουν το 2026 ΕΝΦΙΑ αυξημένο κατά 100% (θα χάσουν την απαλλαγή από το 50% του ΕΝΦΙΑ) ή θα πληρώσουν το 2026 για πρώτη φορά ΕΝΦΙΑ, ενώ τα προηγούμενα χρόνια απαλλάσσονταν.
Τι κερδίζουν όσοι έχουν ασφαλίσει τα σπίτια τους
5 Οσοι θα έχουν στην κατοχή τους την 1η-1-2026 κατοικίες φορολογητέας αξίας μέχρι 500.000 ευρώ, οι οποίες την ημερομηνία αυτή θα είναι ασφαλισμένες από κινδύνους πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας ταυτόχρονα, για χρονικά διαστήματα τουλάχιστον τριών και μέχρι δώδεκα μηνών εντός του 2025. Για τους φορολογουμένους αυτούς θα ισχύσει και το 2026 έκπτωση έως 20% στον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί σε κάθε ασφαλισμένη κατοικία. Οσοι είχαν όλο το 2025 κατοικίες αξίας άνω των 500.000 ασφαλισμένες έναντι και των τριών κινδύνων θα εξακολουθήσουν και το 2026 να δικαιούνται μείωση 10% στον ΕΝΦΙΑ για τις συγκεκριμένες κατοικίες.
Μειώσεις και απαλλαγές που ισχύουν
Σχετικά με τις εκπτώσεις και τις απαλλαγές, σύμφωνα με τη νομοθεσία που θα ισχύσει για τον ΕΝΦΙΑ του 2026:
1 Απαλλάσσονται από το 50% του ΕΝΦΙΑ κύριας κατοικίας οι μόνιμοι κάτοικοι των οικισμών της χώρας με πληθυσμό μέχρι 1.500 κατοίκους. Συγκεκριμένα, για όλα τα φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και των οποίων οι κύριες κατοικίες, όπως έχουν αναγραφεί στις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2024, βρίσκονται στους οικισμούς αυτούς θα ισχύσει απαλλαγή από το 50% του ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στα συγκεκριμένα ακίνητα. Εξαιρούνται οι οικισμοί που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Εξαιρούνται επίσης κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.
2 Εκπτωση 50% στον συνολικό ΕΝΦΙΑ δικαιούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων εφόσον:
* Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του φορολογικού έτους 2024, για το οποίο υποβλήθηκαν οι πιο πρόσφατες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.
* Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων που θα κατέχουν την 1η-1-2026 δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ.
* Η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας που θα κατέχουν την 1η-1-2026 δεν υπερβαίνει τις 85.000 ευρώ για τον άγαμο, τις 150.000 ευρώ για τον έγγαμο με ένα εξαρτώμενο τέκνο και τις 200.000 ευρώ για τον έγγαμο με δύο εξαρτώμενα τέκνα.
3 Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται οι οικογένειες που είναι τρίτεκνες ή πολύτεκνες ή περιλαμβάνουν άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, εφόσον πληρούν τα παρακάτω κριτήρια:
* Το συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα του φορολογικού έτους 2024, για το οποίο υποβλήθηκαν οι πιο πρόσφατες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος.
* Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων που θα κατέχουν την 1η-1-2026 δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ.
Συνεπώς, όσοι από τους φετινούς δικαιούχους των παραπάνω απαλλαγών απέκτησαν κατά τη διάρκεια του 2024 εισοδήματα μεγαλύτερα από τα παραπάνω αντίστοιχα εισοδηματικά όρια είτε θα κληθούν να καταβάλουν για το 2026 διπλάσιο ΕΝΦΙΑ, λόγω απώλειας του δικαιώματος απαλλαγής από το 50% του φόρου, είτε θα κληθούν για πρώτη φορά να πληρώσουν το 50% ή ακόμη και το 100% του αναλογούντος ΕΝΦΙΑ λόγω μετάβασής τους από την ολική στη μερική απαλλαγή ή λόγω πλήρους απώλειας της απαλλαγής από το 100% του φόρου.
Αντιθέτως, όσοι από τους φετινούς δικαιούχους των παραπάνω απαλλαγών κατά τη διάρκεια του 2024 έγιναν έγγαμοι ή και απέκτησαν τέκνα, με αποτέλεσμα να ισχύσουν γι’ αυτούς αυξημένα εισοδηματικά όρια απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, τα οποία είναι ανώτερα από τα ετήσια οικογενειακά εισοδήματα του 2024, είτε θα πληρώσουν το 2026 ΕΝΦΙΑ μειωμένο κατά 50% είτε θα απαλλαγούν πλήρως από τον ΕΝΦΙΑ του 2026. Το ίδιο θα ισχύσει και για όσους υπέστησαν το 2024 εισοδηματικές απώλειες, με αποτέλεσμα τα ετήσια οικογενειακά εισοδήματά τους να υποχωρήσουν για πρώτη φορά κάτω από τα εισοδηματικά όρια μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ.
4 Για το 2026, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 20% για κατοικίες φυσικών προσώπων φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ και κατά 10% για κατοικίες φυσικών προσώπων φορολογητέας αξίας άνω των 500.000 ευρώ, εφόσον οι κατοικίες αυτές ασφαλίστηκαν σε ασφαλιστική επιχείρηση εγγεγραμμένη στο Μητρώο Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα και η ασφάλιση καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Ως αξία του ακινήτου, για τις ανάγκες εφαρμογής του μέτρου, λαμβάνεται η αξία ανακατασκευής του κτίσματος ή των κτισμάτων, μη υπολογιζόμενης της αξίας του οικοπέδου, η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος με διάρκεια τουλάχιστον 3 μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του 1 έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά.
