Περιζήτητα μικρά στούντιο και γκαρσονιέρες – Πόσα θα πληρώσουν οι αγοραστές σε 15 περιοχές της Ελλάδας [πίνακες]

Είδος προς εξαφάνιση τα μικρά ακίνητα και οι τιμές έχουν… ξεφύγει! Στα ακίνητα το μικρό δεν είναι και φθηνό, αναφορικά με τις τιμές πώλησης, ενώ σε σύγκριση ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, είναι στις ακριβότερες κατηγορίες ακινήτων.

Τα θέλουν όλοι. Επαγγελματίες, φοιτητές, μόνοι συνταξιούχοι, επενδυτές, αλλά το πρόβλημα είναι ότι η μεγάλη ζήτηση και η μικρή προσφορά έχουν εκτοξεύσει τις τιμές, σε βαθμό που ενώ θα ήταν ιδανικά να καλύψουν τις ανάγκες ενός φθηνού ακινήτου, να παίζουν από 70.000 έως 400.000 ευρώ, ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά και την περιοχή. Αν κάποιοι αναζητούν ένα όχι παλαιότερο της 25ετίας, με τις βασικές ανέσεις και άνω του πρώτου ορόφου, τότε οι τιμές ξεκινούν κοντά στα 140.000 ευρώ. Ποσό με το οποίο πωλούνται πολλά παλαιότερα οικογενειακά ακίνητα με έως και τρία δωμάτια.

Οι λόγοι της υψηλότερης ζήτησης είναι πολλοί και οι τιμές δεν διαμορφώθηκαν από… λάθος, όμως η άνοδος στις αξίες πώλησης τραβά ανοδικά και τα ενοίκια, κάτι που φέρνει σε αδιέξοδο πολλές κοινωνικές ομάδες, όπως οι φοιτητές και οι οικογένειές τους. Πρόσφατες έρευνες έδειξαν ότι αυτή η κατηγορία ακινήτου είναι η δεύτερη πιο δημοφιλής. Η πρώτη είναι τα ακίνητα από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ., που αποτελούν σχεδόν το 30% των μεταβιβάσεων, ενώ τα ακίνητα με επιφάνεια από 31 τ.μ. έως 50 τ.μ. αποτελούν περίπου το 24% των μεταβιβάσεων και στην ίδια κατηγορία, οι μικρότερες γκαρσονιέρες έως 30 τ.μ. αποτελούν το 23% των μεταβιβάσεων.

Αποδόσεις

Πολλοί είναι όσοι ενδιαφέρονται για αγορά με σκοπό την επένδυση. Εδώ το μικρό και πολύ μικρό ακίνητο είναι ο πρωταθλητής των αποδόσεων. Ο γενικός κανόνας είναι ότι τα μικρότερα ακίνητα έχουν μεγαλύτερες αποδόσεις από τα μεγαλύτερα και είναι ευκολότερο να ενοικιαστούν, κυρίως γιατί καλύπτουν τις ανάγκες περισσότερων ομάδων ενοικιαστών, ενώ έχουν και μικρότερα έξοδα. Σε μία από τις κάπως φθηνότερες περιοχές, τα Πατήσια, η αγορά γκαρσονιέρας μπορεί να γίνει με κεφάλαιο από 90.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα του ενός

υπνοδωματίου, όμως το ενοίκιο για ένα τέτοιο ποιοτικό διαμέρισμα ξεκινά από τα 450 ευρώ. Υπάρχουν φθηνότερα, όμως, δεδομένου ότι πρόκειται για αγορά και μάλιστα για επένδυση, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε ακίνητα άνω του πρώτου ορόφου, είτε νεότερα της 15ετίας είτε ανακαινισμένα. Σε κάθε περίπτωση, αυτό σημαίνει ετήσια απόδοση της επένδυσης κοντά στο 6% που είναι τέσσερις φορές πάνω από μία καλή προθεσμιακή κατάθεση. Εάν υπολογιστεί και η συνεχής άνοδος της αξίας των ακινήτων, γίνεται προφανές γιατί τα κυνηγούν οι επενδυτές.

Τσιμπημένες!

Ολοι οι παραπάνω λόγοι συντελούν στη μεγάλη άνοδο των τιμών. Για αγορά ενός μικρού ακινήτου με έως ένα υπνοδωμάτιο και έως 50 τ.μ. η μέση τιμή είναι κοντά στα 140.000 ευρώ, όμως υπάρχει μεγάλη διακύμανση ανά περιοχή. Για ακίνητα νεότερα της 25ετίας και άνω του πρώτου ορόφου οι τιμές κυμαίνονται από 110.000 έως περίπου 200.000 στο κέντρο της Αθήνας. Λίγο φθηνότερα, έως 6%, τα δυτικά προάστια, με μεγάλες διαφορές ανά περιοχή. Παράδειγμα, για 44 τ.μ. και σε 1ο όροφο στο Γαλάτσι οι τιμές ξεκινούν από 130.000 ευρώ, ενώ για τη Μεταμόρφωση είναι πιο κοντά στα 200.000 ευρώ. Προφανώς, έτος δόμησης, όροφος, θέα, απόσταση από τα ΜΜΜ και η ύπαρξη πρασίνου είναι καθοριστικοί παράγοντες για τον προσδιορισμό των τιμών. Αρκετά ακριβότερα, τα νότια προάστια, όπου με την εξαίρεση του κάπως φθηνότερου Βύρωνα (περίπου 100.000 για παλαιότερες κατασκευές), στις υπόλοιπες περιοχές οι τιμές ανεβαίνουν γρήγορα όσο πλησιάζει κανείς την παραλιακή. Από τα 140.000 ευρώ της Καισαριανής ανεβαίνουν έως και κοντά στα 400.000 ευρώ σε περιοχές της Γλυφάδας. Στα νότια υπάρχουν και αγγελίες με υπερπολυτελή ακίνητα σε αυτή την κατηγορία, με τιμές που ξεπερνούν το μισό εκατομμύριο ευρώ, αλλά δεν απευθύνονται στο ευρύ αγοραστικό κοινό. Καλύτερες τιμές, σε νεότερες κατασκευές, που συχνά έχουν και περισσότερα τετραγωνικά μέτρα επιφάνειας, μπορεί να βρει κανείς στα ανατολικά προάστια. Ακριβότερες οι παραλίες, λόγω τουρισμού, όμως υπάρχουν πολλά διαμερίσματα της κατηγορίας σε Παλλήνη και Γέρακα, φθηνότερα των 130.000 ευρώ. Μεγάλη, πλην αναμενόμενη, διακύμανση τιμών έχει ο Πειραιάς, όπου υπάρχουν φθηνότερα διαμερίσματα σε Χατζηκυριάκειο και Ταμπούρια (από περίπου 70.000-80.000 ευρώ), αλλά και κατά πολύ ακριβότερα σε περιοχές όπως το κέντρο και η Πειραϊκή, που ξεπερνούν τα 250.000 ευρώ.

Χαμηλότερο κόστος κτήσης και λιγότερα έξοδα

Το μικρό ακίνητο είναι μία κατηγορία με έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον, γεγονός που επισημαίνουν ιδιαίτερα οι μεσίτες. Σε τιμή αγοράς είναι φθηνότερα από τα μεγαλύτερα ακίνητα, όμως τα έξοδα συντήρησης (κοινόχρηστα, λογαριασμοί, πάγια, φόροι, ασφάλεια) είναι πολύ μικρότερα, όπως πολύ φθηνότερο θα είναι το κόστος της ανακαίνισης.

Το τελευταίο είναι ιδιαίτερα σημαντικό για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν ένα παλαιότερο ακίνητο σε καλύτερη τιμή. Συνήθως, η ανακαίνιση μπαίνει αμέσως στο πρόγραμμα. Επίσης, έχουν περί το 2-12% (ανάλογα με την περιοχή) ταχύτερη αύξηση τιμών από άλλες κατηγορίες ακινήτων, κυρίως λόγω της μεγαλύτερης ζήτησης και της μικρής προσφοράς.

Τέλος, ακόμα ένας λόγος που τα κάνει πολύ ελκυστικά για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, είναι ότι η μεγάλη ζήτηση και η χαμηλότερη τιμή κάνει πολύ ευκολότερη και ταχύτερη την πώλησή τους στο μέλλον.

Τιμές αγοράς για μικρό ακίνητο έως 50 τ.μ. – Κέντρο Αθήνας

Αττική	Τ.Μ.	Κατασκευή(ανακαίνιση)	Οροφος	Τιμή (ευρώ)
Κέντρο
Ανω Πατήσια	40	2007	7ος	125.000
Ακαδημία Πλάτωνος	48	2006	3ος	130.000
Πλατεία Αμερικής	40	2018	5ος	110.000
Νέος Κόσμος	49	2008	6ος	205.000
Κουκάκι	37	2014	6ος	160.000
Ανω Κυψέλη	48	2007	4ος	140.000