Σαρώνει η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα και τα Δυτικά Βαλκάνια, όπου τα τελευταία πέντε χρόνια σημειώθηκαν μερικές από τις πιο απότομες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια.
Αντιμέτωπη με μια βαθιά στεγαστική κρίση είναι η Ελλάδα και τα Δυτικά Βαλκάνια. Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στους νέους, που είναι αντιμέτωποι με μία οικονομικά κατακερματισμένη εποχή, που δεν επιτρέπει την εύκολη ανεύρεση σπιτιών με προσιτές τιμές, ούτε για ενοικίαση, αλλά ούτε και για αγορά.
Σε πόλεις όπως το Βελιγράδι, τα Τίρανα και η Πρίστινα, το συνολικό κόστος ενοικίου και λογαριασμών πλησιάζει ή και ξεπερνά τον μέσο μηνιαίο μισθό.
Το ολοένα αυξανόμενο χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης συνεχίζει να ωθεί προς τα πάνω τις τιμές ακινήτων και ενοικίων, καθιστώντας τη στέγαση όλο και λιγότερο προσιτή, ιδιαίτερα για τους νέους και για άτομα που ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικοοικονομικές ομάδες.
Οι πολίτες του Κοσόβου μετακινούνται σε μη προσιτές αστικές περιοχές.
Το περασμένο έτος αποτέλεσε ορόσημο για την αστική ανάπτυξη του Κοσόβου. Για πρώτη φορά, λίγο παραπάνω από τον μισό πληθυσμό ζει σε αστικές περιοχές, έναντι 38% το 2011, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΗΕ, του προγράμματος των Ηνωμένων Εθνών για τους ανθρώπινους οικισμούς και τη βιώσιμη αστική ανάπτυξη.
Το ελληνικό δράμα
Στην Ελλάδα, σύμφωνα τα στοιχεία της Eurostat, το 31% των ελληνικών νοικοκυριών ξοδεύει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση – το υψηλότερο ποσοστό σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Ανάμεσα στους ενοικιαστές, το ποσοστό αυτό αγγίζει το 60%, ενώ σε περιοχές όπως η Κρήτη και η Δυτική Ελλάδα, σχεδόν το 85% των ενοικιαστών βρίσκεται σε κατάσταση στεγαστικής υπερέντασης.
Την ίδια στιγμή, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει συνεχή αύξηση στις τιμές ακινήτων. Μόνο για το 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,9% κατά μέσο όρο, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2025 σημειώθηκε νέα άνοδος 6,8% σε ετήσια βάση. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,5%, στη Θεσσαλονίκη 10%, και σε άλλες πόλεις ξεπέρασε το 7%. Οι αυξήσεις είναι πιο έντονες στα νεόδμητα διαμερίσματα (περίπου 8%) σε σχέση με τα παλαιότερα (6%). Η ίδια η Τράπεζα εκτιμά ότι η ανοδική πορεία θα συνεχιστεί και το 2025, με νέα αύξηση της τάξης του 5%-6%.
Στα ενοίκια η κατάσταση είναι εξίσου ασφυκτική. Σύμφωνα με στοιχεία του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής και έρευνες που επικαλείται η Eurostat, την τελευταία πενταετία (2019–2024) οι αυξήσεις σε πολλές περιοχές της Αττικής ξεπέρασαν το 40%. Στο Κολωνάκι καταγράφηκε αύξηση 100%, στον Πειραιά 89% και στη Νίκαια 87,5%.
Αυτά τα δεδομένα μεταφράζονται σε ακραίες δυσκολίες για τους ενοικιαστές. Σύμφωνα με πανελλαδική έρευνα που παρουσίασε το Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ), το 40% των ενοικιαστών ξοδεύει πάνω από το 30% του εισοδήματός του για στέγαση, ενώ το 17% δαπανά μέχρι και το μισό.
Η κρίση έχει συντελέσει στην άνοδο δεξιών και αντι-καθεστωτικών κινημάτων
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στις τιμές, αλλά έχει βαθύτερη διάσταση: το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών. Η Τράπεζα Πειραιώς, σε πρόσφατη μελέτη της, εκτιμά ότι υπάρχει ανεπάρκεια περίπου 180.000 κατοικιών. Κατά την περίοδο 2011-2021 κατασκευάστηκαν μόλις 225.000 κατοικίες, ενώ η ζήτηση για την ίδια περίοδο υπολογίζεται στις 405.000.
Με τον σημερινό ρυθμό κατασκευής, που δεν ξεπερνά τις 35.000 νέες κατοικίες ετησίως, απαιτούνται σύμφωνα τουλάχιστον πέντε χρόνια για να καλυφθεί το κενό – και αυτό χωρίς να ληφθεί υπόψη η αυξανόμενη ζήτηση λόγω τουρισμού, golden visa και βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Σαν να μην έφταναν όλα αυτά, χιλιάδες κατοικίες παραμένουν ανενεργές. Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών, περίπου 700.000 ακίνητα είναι κλειστά ή αναξιοποίητα, είτε λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων είτε επειδή παραμένουν στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης.
Απέναντι στο έλλειμμα των 180.000 κατοικιών, οι 20.000 που προγραμματίζονται αντιστοιχούν μόλις στο 11% των αναγκών.
Η στεγαστική κρίση πλήττει και την Κεντρική και την Ανατολική Ευρώπη. Πρόκειται για μια κρίση με βαθιές ρίζες, που συνδέονται με οικονομικούς, κοινωνικούς και πολιτικούς παράγοντες.
Παρά τα υψηλά ποσοστά ιδιοκτησίας κατοικιών στην περιοχή, που συχνά ξεπερνούν το 80% ή ακόμα και το 90% σε χώρες όπως η Ρουμανία, η έλλειψη προσιτής στέγασης στα αστικά κέντρα έχει οδηγήσει σε σημαντικές κοινωνικές εντάσεις. Σύμφωνα με πρόσφατες αναφορές, η κρίση έχει συντελέσει στην άνοδο δεξιών και αντι-καθεστωτικών κινημάτων, καθώς οι πολίτες εκφράζουν τη δυσαρέσκειά τους για την αδυναμία των κυβερνήσεων να αντιμετωπίσουν το πρόβλημα.
Οι κύριοι λόγοι της κρίσης περιλαμβάνουν:
- Αύξηση των τιμών και των ενοικίων: Σε χώρες όπως η Ουγγαρία, η Λιθουανία και η Εσθονία, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 60% από το 2015 έως το 2023, ενώ οι τιμές των κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν την ίδια περίοδο. Η Εσθονία, ειδικότερα, κατέγραψε τις πιο απότομες αυξήσεις στην Ευρώπη.
- Περιορισμένη προσφορά κατοικιών: Η πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας, σε συνδυασμό με το υψηλό κόστος δόμησης, έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα νέων κατοικιών.
- Αύξηση του κόστους ζωής: Η άνοδος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και το αυξανόμενο κόστος συντήρησης (λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, θέρμανση κ.λπ.) επιβαρύνουν ιδιαίτερα τα νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος.
- Επενδυτική δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων: Η αγορά ακινήτων ως επένδυση για πρόσθετο εισόδημα έχει αυξήσει τη ζήτηση, ανεβάζοντας τις τιμές και περιορίζοντας την πρόσβαση σε προσιτή στέγαση.
- Δημογραφικές και κοινωνικές πιέσεις: Η περιορισμένη πρόσβαση σε ευκαιρίες απασχόλησης και η δημογραφική μείωση σε ορισμένες περιοχές εντείνουν το πρόβλημα, ιδιαίτερα σε μικρούς δήμους και νησιωτικές περιοχές.
Αυτοί οι παράγοντες έχουν οδηγήσει σε πολιτική αστάθεια, καθώς η στεγαστική κρίση έχει γίνει καταλύτης για την ενίσχυση δεξιών πολιτικών δυνάμεων και κινημάτων που εκμεταλλεύονται τη λαϊκή δυσαρέσκεια.
