Οι περισσότεροι αγοραστές δηλώνουν πως αναμένουν μια λογική διαφορά της τάξης του 25-30%, όμως στην πράξη τα νεόδμητα είναι πολύ λιγότερα από τη ζήτηση και οι τιμές είναι πολύ μεγαλύτερες από τις προσδοκίες. Προφανώς, η αγορά δεν είναι τόσο απλή. Υπάρχουν περιοχές με ελάχιστα νεόδμητα και άλλες με πολλά. Υπάρχουν παλαιότερα κτίσματα σε προνομιακά σημεία μιας περιοχής που είναι ακριβότερα από τα νεόδμητα, αν και τα δύο βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη του χιλιομέτρου.

Ποια, όμως, είναι η πραγματική διαφορά που θα συναντήσει ένας αγοραστής; Ακόμη και σε διαμερίσματα με παρόμοια χαρακτηριστικά (επιφάνεια, αριθμός δωματίων, όροφος κ.λπ.), η διαφορά τιμής μπορεί να ξεπεράσει το 200%, όσο αυξάνεται η διαφορά ηλικίας. Ακόμα και σε σύγκριση με σχετικά νέα διαμερίσματα 15ετίας το νεόδμητο μπορεί να έχει «καπέλο» έως και 73% στην τιμή.

Τα 15ετίας

Συγκρίνοντας τις ενεργές αγγελίες του Ιανουαρίου, φαίνεται πως κάποιος που θέλει να αγοράσει ένα ποιοτικό διαμέρισμα μέσης επιφάνειας 80 τ.μ. και εξετάζει τόσο τα νεόδμητα όσο και τις παλαιότερες κατασκευές (όχι παλαιότερες του 1970), θα δει πως και σε διπλανές πολυκατοικίες το νεόδμητο μπορεί να είναι έως και 40% ακριβότερο. Ακόμα και στην ίδια περιοχή, η συγκεκριμένη γεωγραφία του ακινήτου επηρεάζει σημαντικά την τιμή, οπότε οι συγκρίσεις γίνονται σε αποστάσεις κάτω του 1 χλμ. Σε όρους κατώτερων και ανώτερων τιμών πώλησης ανά περιοχή, η μεγαλύτερη διαφορά ανάμεσα σε κοντινές πολυκατοικίες εντοπίζεται στο Κολωνάκι. Εκεί, ένα νεόδμητο διαμέρισμα 80 τ.μ. και 2ου ορόφου έχει τιμή έως 1,3 εκατ. ευρώ, ενώ ένα συγκρίσιμο διαμέρισμα (2ου ορόφου, 80 τ.μ.), με δόμηση το 2009, έχει τιμή 750.000 ευρώ. Το νεόδμητο είναι 73,33% ακριβότερο. Προφανώς, αν γίνει σύγκριση και με παλαιότερες οικοδομές, η διαφορά μεγαλώνει. Κοντινό διαμέρισμα, επίσης 2ου ορόφου, 80 τ.μ., αλλά με δόμηση το 1973, έχει τιμή πώλησης 370.000 ευρώ. Το νεόδμητο του παραδείγματος είναι 251% ακριβότερο. Ακόμα και αν συγκριθούν οι κατώτερες ζητούμενες τιμές πώλησης της περιοχής, το φθηνότερο παλαιότερης κατασκευής είναι αυτό των 370.000 ευρώ, ενώ το φθηνότερο νεόδμητο έχει τιμή 1,18 εκατ. ευρώ (80 τ.μ., 6ος όροφος, 2024). Και πάλι η διαφορά τιμής είναι άνω του 200%.

Στο 30-40% η μέση απόκλιση

Μικρότερες αποκλίσεις βρίσκει κανείς στις περιοχές με περισσότερα ακίνητα προς πώληση, νεόδμητα και μη. Στην περιοχή των Αμπελοκήπων-Πενταγώνου, που είναι κοντά στον μέσο όρο του δείγματος, συγκρίνοντας νεόδμητα και παλαιότερες κατασκευές, οι διαφορές είναι 31,58% στα ακριβότερα ακίνητα των δύο κατηγοριών και έως 41,18% στο φθηνότερο άκρο της αγοράς. Για 80-90 τ.μ. 2ου-4ου ορόφου, το φθηνότερο νεόδμητο είναι στις 240.000 ευρώ, ενώ το φθηνότερο παλαιότερης κατασκευής (έως 25 ετών) έχει τιμή 170.000 ευρώ. Το ακριβότερο νεόδμητο (2023) προς πώληση έχει τιμή 500.000 ευρώ, ενώ το ακριβότερο παλαιότερης κατασκευής με επιφάνεια 80 τ.μ. πωλείται έως 380.000 ευρώ.

Τι διαλέγουν

Στην πρόσφατη έρευνα «5ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων», που πραγματοποιήθηκε από τη Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας για λογαριασμό του blog για επενδύσεις και ακίνητα του κ. Παπαγεωργιάδη, τα ευρήματα δείχνουν πως όταν το παλαιό ακίνητο έχει τιμή 20% μικρότερη από το νεόδμητο, το 67% όσων δηλώνουν αγοραστές επιλέγει το νεόδμητο και 31% το παλαιό. Οταν, όμως, το παλαιό ακίνητο έχει τιμή 30% μικρότερη από το νεόδμητο, τότε το 56% όσων δηλώνουν αγοραστές επιλέγει το παλαιό ακίνητο και 38% το νεόδμητο.

Προσφορά-ζήτηση

Ακόμη ένα ενδιαφέρον εύρημα είναι ότι υπήρξε μεγαλύτερη μείωση του αριθμού όσων δηλώνουν αγοραστές σε σχέση με προηγούμενες έρευνες, αλλά και όσων πραγματικά θέλουν να αγοράσουν κάτι φέτος. Το ποσοστό όσων δηλώνουν δυνητικοί αγοραστές έπεσε από το 23% στο 19%, ενώ το ποσοστό όσων θέλουν να αγοράσουν σπίτι «άμεσα, εντός εξαμήνου ή εντός του χρόνου» υποχώρησε από το 34% (Νοέμβριος 2024) στο 23%. Αυτό σημαίνει ότι μόλις το 4,37% του συνόλου των ερωτηθέντων δηλώνουν αγοραστές με σκοπό να αγοράσουν κατοικία εντός του έτους. Με τους πωλητές να παραμένουν σταθεροί στα επίπεδα του 8%, οι πωλητές έχουν γίνει σχεδόν διπλάσιοι από τους αγοραστές!

Πολλές παλαιές κατοικίες είναι «κλειστές»

Στην ίδια έρευνα, το 17% των ερωτηθέντων δήλωσε πως διαθέτει σπίτι που κρατά κλειστό. Απαντώντας σχετικά με το ποια θα ήταν τα κατάλληλα κίνητρα που θα τους έκανε να το «ανοίξουν» και να το επανατοποθετήσουν στην αγορά, είτε για πώληση είτε για ενοικίαση, το 65% διάλεξε τη μείωση φορολογίας, το 64% τη γενναία επιδότηση για ενεργειακή αναβάθμιση, το 62% επέλεξε τα μέτρα προστασίας των ιδιοκτητών και το 35% περιμένει περαιτέρω αύξηση των τιμών. Υπήρξε και ένα 18% που απάντησε πως για κανέναν λόγο δεν θα ανοίξει το κλειστό του ακίνητο.

Τιμές αγοράς ακινήτου 80 τ.μ. ανά περιοχή – Αττική

Πηγή: Αγγελίες ακινήτων – Ιανουάριος 2026 – Ακίνητα άνω του 1ου ορόφου, δόμησης μετά το 1970