Πέντε προτάσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης περιλαμβάνει μελέτη του Γραφείου του Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή με τίτλο «Τιμές και διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση στην Ελλάδα: Μια προσέγγιση με βάση την πραγματική δυνατότητα αξιοποίησης των κατοικιών».
Στη μελέτη προτείνονται μέτρα που προβλέπουν την επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις όπως μείωση των συντελεστών φόρου μόνο για το εισόδημα από τις μισθώσεις αυτές, στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης βραχυχρόνιων μισθώσεων και συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες.
Συντάκτες της μελέτης είναι ο ερευνητής στο Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή και διδάσκων στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών Στέλιος Γιαννουλάκης, ο ερευνητής στο Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή Μιχάλης Σταύρακας και ο Συντονιστής του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή και Καθηγητής Οικονομικών στην Adam Smith Business School του Πανεπιστημίου της Γλασκόβης Γιάννης Τσουκαλάς.
Εξετάζοντας τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής που διενήργησε η ΕΛΣΤΑΤ, οι συγγραφείς σημειώνουν ότι η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο απόθεμα κατοικιών, από τις οποίες όμως περίπου το 1/3 δηλώνεται ως κενό. Ειδικότερα, σύμφωνα με την απογραφή πληθυσμού – κατοικιών 2021, το σύνολο των κατοικιών ξεπερνά τα 2,2 εκατομμύρια, αλλά το 34,5% εξ αυτών είναι κενό. Εκ πρώτης όψεως, αυτό φαίνεται ασύμβατο με τις αυξανόμενες τιμές των οικιστικών ακινήτων, αλλά δεν είναι, επειδή ένα σπίτι που δηλώνεται κενό δεν είναι απαραιτήτως και διαθέσιμο στην αγορά για ενοικίαση ή πώληση.
Μεταξύ 2011 και 2021, βάσει των αντίστοιχων απογραφών, ο συνολικός αριθμός κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 3,5%. Ωστόσο, την ίδια περίοδο ο αριθμός των κενών κατοικιών που ήταν διαθέσιμες για (μακροχρόνια) ενοικίαση μειώθηκε κατά 10,4% και ο αριθμός των κενών κατοικιών που προσφέρονταν προς πώληση συρρικνώθηκε κατά 33,1%. Παράλληλα, οι αδρανείς κενές κατοικίες, δηλαδή οι κενές κατοικίες που δεν προσφέρονταν ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, αυξήθηκαν κατά 6,1%, από τα 1,71 εκατομμύρια στα 1,81 εκατομμύρια σπίτια. Έτσι, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών ενισχύθηκε, το απόθεμα κατοικιών που ήταν διαθέσιμες στην αγορά προς ενοικίαση ή πώληση υποχώρησε και διαμορφώθηκε στο 72,5% το 2021, έναντι 73,2% το 2011. «Η διαφορά φαίνεται μικρή σε επίπεδο ποσοστού, αλλά είναι οικονομικά σημαντική γιατί αφορά πολύ μεγάλο απόθεμα κατοικιών», υπογραμμίζεται στη μελέτη. Μάλιστα, διευκρινίζεται ότι η μείωση αυτή αποτελεί συντηρητική εκτίμηση, καθώς «δεν αποτυπώνει πλήρως κατοικίες που μπορεί να έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης επειδή διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση ή εμπίπτουν σε άλλες κατηγορίες διαθεσιμότητας» (π.χ. παραμένουν μη διαθέσιμες λόγω νομικών ή κληρονομικών ζητημάτων, κακής κατάστασης, χρήσης από αλλοδαπούς, εποχικής χρήσης ή επειδή βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν υπάρχει ζήτηση για κατοικίες).
Το ερευνητικό δοκίμιο δεν υιοθετεί την άποψη ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις από μόνες τους εξηγούν την όξυνση των δυσκολιών στην αγορά κατοικίας. Αντιθέτως, αναφέρονται πρόσφατα στοιχεία που υποδηλώνουν ότι ο άμεσος αντίκτυπός τους πιθανώς να είναι περιορισμένος σε συνολικό επίπεδο.
Από τα ευρήματα της μελέτης προκύπτει ότι οι παρεμβάσεις από την πλευρά της ζήτησης για την κάλυψη των οξυμένων στεγαστικών αναγκών όχι μόνο δεν επαρκούν, αλλά μπορεί να επιδεινώσουν την κατάσταση εάν η προσφορά κατοικιών παραμείνει περιορισμένη.
Για μια ισορροπημένη στεγαστική στρατηγική, η πολιτική πρόκληση είναι διττή: να στηριχθεί η νέα δόμηση, όπου χρειάζεται, και να διατεθεί ξανά στην αγορά όσο το δυνατόν μεγαλύτερο μέρος του αναξιοποίητου οικιστικού αποθέματος.
Στο πλαίσιο αυτό, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή προτείνει 5 άξονες μέτρων:
1. Ώθηση στην επίλυση κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Η ολοκλήρωση και ο εξορθολογισμός του Κτηματολογίου και η μείωση του συμβολαιογραφικού κόστους για μεταβιβάσεις ακινήτων μικρής αξίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στην επαναχρησιμοποίηση αδρανών κατοικιών.
2. Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να γίνουν πιο ελκυστικές έναντι των βραχυχρόνιων με τη θέσπιση αλλαγών στο ισχύον φορολογικό πλαίσιο, όπως μειωμένου φορολογικού συντελεστή για το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις.
3. Στήριξη των ανακαινίσεων. Στοχευμένες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις ή προγράμματα πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι στη συνέχεια τα ακίνητα θα εντάσσονται στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης για τουλάχιστον ένα ορισμένο χρονικό διάστημα, θα μπορούσαν να συντελέσουν στην αντιμετώπιση τόσο των ενεργειακών όσο και των στεγαστικών προκλήσεων.
4. Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η καθιέρωση διαφορετικού φορολογικού καθεστώτος, αδειοδοτικών απαιτήσεων ή τελών σε περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να συνεισφέρουν στην επιστροφή ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια αγορά ακινήτων. Τα μέτρα αυτά θα πρέπει να εξισορροπούν τα οφέλη για τη στέγαση με τις επιπτώσεις στον τουριστικό τομέα.
5. Συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κατοικίες. Πολιτικές που δίνουν ώθηση στη νέα οικοδομική δραστηριότητα – μέσω ταχύτερων αδειοδοτήσεων, χαμηλότερου κατασκευαστικού κόστους και στοχευμένης μεταρρύθμισης των χρήσεων γης στις αστικές περιοχές – είναι απαραίτητες, αλλά πρέπει να αποτελέσουν συμπληρωματικά μέτρα, και όχι υποκατάστατα μέτρων για την ενεργοποίηση του αποθέματος υφιστάμενων κατοικιών. Ιδίως οι δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία σε αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης θα μπορούσαν να διευρύνουν την προσφορά σε τμήματα της αγοράς τα οποία δεν καλύπτονται από την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα.
Το πλήρες περιεχόμενο του κειμένου εργασίας είναι διαθέσιμο στην ακόλουθη ηλεκτρονική διεύθυνση: https://www.pbo.gr/%CE%B4%CE%B7%CE%BC%CE%BF%CF%83%CE%B9%CE%B5%CF%85%CF%83%CE%B5%CE%B9%CF%82/working-paper-series/house-prices-and-marketable-housing-supply-in-greece-a-housing-utilization-perspective
