Σημαντικό κίνητρο για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων αναμένεται να αποτελέσει η φορολογική ελάφρυνση των ιδιοκτητών.

Είτε είναι κλειστή κατοικία που ανοίγει, είτε κάποια που περνά από τη βραχυχρόνια μίσθωση στη μακροχρόνια, προβλέπεται τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος. Προσοχή, δεν ισχύει οριζόντια, αλλά υπάρχουν προϋποθέσεις.

Αφορά κατοικίες που ήταν κενές ή στη βραχυχρόνια για τουλάχιστον τρία χρόνια και μικρότερες από 120 τετραγωνικά μέτρα. Επίσης, οι ενοικιαστές πρέπει να συνάψουν τριετή μισθωτική σύμβαση κύριας κατοικίας. Σε περίπτωση που φύγει ο ενοικιαστής, ο ιδιοκτήτης έχει ένα τρίμηνο για να τον αντικαταστήσει, αλλιώς χάνει την απαλλαγή. Αυτό μπορεί να γίνει μόνο μία φορά. Τέλος, η απαλλαγή ισχύει και για μισθώσεις με εξάμηνη διάρκεια, αρκεί οι ενοικιαστές να ανήκουν σε ιατρικό-νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς ή ένστολους (Ενοπλες Δυνάμεις, Αστυνομία).

Με την αύξηση των τιμών κατοικίας να έχουν βάλει δύσκολα στους ενδιαφερόμενους αγοραστές, αναμένεται η ενίσχυση του ήδη επιτυχημένου προγράμματος «Σπίτι μου». Οι παρεμβάσεις εδώ είναι διπλές. Από τη μία πλευρά, η παράταση για την υποβολή των αιτήσεων έως τον Μάιο του 2026 για να γίνουν περισσότερες αιτήσεις και από την άλλη η διεύρυνση των ορίων για να κάνουν αίτηση και πολλοί που μέχρι τώρα έμεναν εκτός.

Στα εισοδηματικά όρια, για τους άγαμους ανεβαίνει στις 25.000 ευρώ, ενώ για τους έγγαμους στις 35.000 ευρώ (+5.000 για κάθε τέκνο) και για τις μονογονεϊκές οικογένειες αυξάνεται στις 39.000 ευρώ. Η λογική είναι ότι το «Σπίτι μου 1» πέτυχε μία επίδοση κοντά στις 10.000 σπίτια. Το «Σπίτι μου 2» από τον Φεβρουάριο μέχρι και το Νοέμβριο έχει φτάσει τις 11.000. Δεδομένου ότι υπάρχουν οι πόροι προς διάθεση, η επίδοση μπορεί να ανέβει έως και 9.000 περισσότερους ωφελούμενους.

Αδειο το 25% στην Αθήνα

Τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι υπάρχουν αρκετά ακίνητα, αλλά την ώρα που χιλιάδες ενδιαφερόμενοι δεν μπορούν να βρουν κατοικία, το «στοκ» των κλειστών ακινήτων ξεπερνά τις 900.000 κενά διαμερίσματα σε όλη τη χώρα. Τα στοιχεία της Αττικής, που είναι και το μεγαλύτερο πληθυσμιακό κέντρο, δείχνουν ότι περίπου το 77% των κλειστών διαμερισμάτων είναι κατασκευής άνω των 35 ετών, εκ των οποίων περίπου 50% βρίσκεται σε πολυκατοικίες, γεγονός που επηρεάζει την αξία των γειτονικών κατοικιών. Ερευνα που πραγματοποίησε η Redataset του ομίλου Resolute Cepal Greece, αξιοποιώντας στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ., δείχνει ότι το πρόβλημα μπορεί να είναι μεγάλο, αλλά απόθεμα ακινήτων υπάρχει και μάλιστα πολύ μεγαλύτερο από τις ανάγκες της αγοράς. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τους αναλυτές, τα κλειστά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας είναι πάνω από ένα στα τέσσερα, όμως ειδικά στον Δήμο Αθηναίων υπάρχουν πάνω από 117.000 κενές κατοικίες – σχεδόν το 27% του συνόλου.

Οι κατηγορίες των κλειστών κατοικιών

Ελλειψη κεφαλαίων: Η μεγαλύτερη κατηγορία κλειστών ακινήτων ανήκει σε ιδιοκτήτες που θέλουν να τα αξιοποιήσουν, όμως δεν μπορούν! Σε μελέτη της Εθνικής Τράπεζας εκτιμούν πως η έλλειψη συντήρησης και αναβάθμισης κατοικιών στην Ελλάδα, ειδικά μέσα στα χρόνια της κρίσης, ήταν τέτοια που περίπου 250.000 έχουν υποβαθμιστεί σε βαθμό που να είναι μη κατοικήσιμες. Κάτι το κόστος ανακαίνισης, κάτι το κόστος συμμόρφωσης με όλες τις ενεργειακές ή πολεοδομικές απαιτήσεις προ της ενοικίασης ή της πώλησης, το αποτέλεσμα είναι τα ακίνητα να παραμένουν εκτός αγοράς.

Χρέη και νομικές διαδικασίες: Η δεύτερη μεγαλύτερη κατηγορία είναι τα ακίνητα που έχουν μπλέξει σε νομικές υποθέσεις, χρέη και κληρονομικά. Σύμφωνα με τους νομικούς που εξειδικεύονται σε αυτές τις υποθέσεις, είναι περίπου το 20%-25% των κλειστών ακινήτων. Περιπτώσεις με ανακοπές και άλλες νομικές διαδικασίες και τα δεσμευμένα ακίνητα λόγω χρεών είναι το ένα μέρος της κατηγορίας. Οι σύνθετες διαδικασίες στη Δικαιοσύνη μπορεί να κρατήσουν χρόνια, κάτι που αφήνει ακίνητα κλειστά, να δέχονται τη φθορά του χρόνου. Το χειρότερο, πολλά από αυτά τα ακίνητα ακόμα και όταν απελευθερωθούν θα χρειαστούν ανακαίνιση προτού αξιοποιηθούν.

Κληρονομιές: Στην ίδια κατηγορία ανήκουν και οι περιπτώσεις με πολλούς κληρονόμους που δεν φτάνουν εύκολα σε συμφωνία για την αξιοποίηση των ακινήτων, κάτι που γίνεται ακόμα πιο δύσκολο, όταν χρειάζεται να γίνει μία επένδυση για να καταστεί κατοικήσιμο. Μεγάλο «αγκάθι» είναι και η έκρηξη των αποποιήσεων κληρονομιάς. Τη δεκαετία από 2010 έως το 2020 έγιναν περίπου 600.000 αποποιήσεις Χαρακτηριστική είναι η σύγκριση του 2013, με 29.000 περιπτώσεις, με το 2018, όταν καταγράφηκαν 150.000 πράξεις. Αν και δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία, εκτιμάται ότι στην κατηγορία αυτή υπάρχουν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα. Η κυβέρνηση γνωρίζει το πρόβλημα και έχει προωθήσει νομοθέτημα με το οποίο θα επιχειρηθεί η ψηφιακή χαρτογράφηση. Θα γίνει ένα ηλεκτρονικό μητρώο κοινωφελών περιουσιών και μια πλατφόρμα σχολαζουσών κληρονομιών, όπως και ένα ίδρυμα ειδικού σκοπού το οποίο θα αναλάβει την αξιοποίησή τους.

Δημόσιο: Οι σχολάζουσες κληρονομιές οδηγούν στην κατηγορία με τα ακίνητα του Δημοσίου που κυριολεκτικά, δεν ξέρει τι έχει… Τρέχουν προγράμματα καταγραφής και αξιοποίησης, μέσα και τα περίπου 70.000 ακίνητα της ΕΤΑΔ. Στόχος είναι η πλήρης αποτίμηση 6.500 και η αξιοποίηση περίπου 1.000 ακινήτων μέχρι το 2026. Προφανώς, δεν είναι όλα τα ακίνητα κατοικίες, όμως το «στοκ» του Δημοσίου είναι μεγάλο.

Βραχυχρόνια μίσθωση: Αφορά κυρίως περιοχές με αυξημένο τουριστικό ενδιαφέρον, όπως η Αθήνα και τα νησιά. Σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο του ΣΕΤΕ, τον Ιούλιο τα ακίνητα της βραχυχρόνιας έφτασαν τις 246.000, υπερβαίνοντας τις 232.000 του Ιουλίου 2024 (+14.000), ενώ τον Αύγουστο σημειώθηκε νέο ιστορικό υψηλό με 247.000 έναντι των 233.000 του Αυγούστου 2024. Τον Σεπτέμβριο παρατηρείται οριακή αποκλιμάκωση στις 245.000 καταλύματα. Μπορεί να μην είναι κλειστά ακίνητα, όπως οι προηγούμενες κατηγορίες, όμως για όσους ψάχνουν σπίτι να μείνουν είναι το ίδιο και ουσιαστικά είναι εκτός αγοράς.

Τράπεζες: Περίπου 20.000 ακίνητα που θεωρούνται σχετικά έτοιμα για αξιοποίηση βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των servicers. Γενικά οι τράπεζες έχουν ακίνητα που έχουν περάσει με διάφορους τρόπους στην κυριότητά τους, ενώ κάνουν νέες σημαντικές επενδύσεις στο real estate. Ερχονται μέτρα, όπως ο διπλασιασμός του ΕΝΦΙΑ, και ασκούνται πιέσεις για να επιστρέψουν στην αγορά, αλλά δεν είναι η ουσία του προβλήματος, καθώς είναι λίγα σε σύγκριση με το σύνολο των κλειστών ακινήτων.