Ανατροπές στον χάρτη κτηματαγοράς και ντόμινο αλλαγών στους φόρους ακινήτων αναμένεται να προκαλέσουν η άσκηση της εξίσωσης των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων και η επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε 7.000 περιοχές η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τον Ιούνιο του 2020.

Με πληροφορίες από την εφημερίδα Tα Νέα
Τα παραδείγματα

Σημαντικές διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις περιοχές όπου τους τελευταίους μήνες οι τιμές πώλησης των κατοικιών καταγράφουν σταθερά ανοδική τροχιά. Όπως για παράδειγμα:

-Στο κέντρο της Αθήνας όπου η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών έφθασε στα 1.522 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο στο τρίτο τρίμηνο του έτους σημειώνοντας αύξηση 25,3% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα 2018, όταν η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών στη καρδιά της πρωτεύουσας ήταν 1.214 ευρώ το τετραγωνικό.

-Ακόμα πιο ακριβά είναι τα σπίτια που πωλούνται στα νότια προάστια του Λεκανοπεδίου. Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών φθάνει τα 2.553 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, στα βόρεια προάστια της Αθήνας έχει διαμορφωθεί στα 2.211 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ τα πάνω του έχει πάρει και ο Πειραιάς, όπου τα σπίτια πωλούνται κατά μέσο όρο 1.361 το τετραγωνικό, καταγράφοντας αύξηση της τάξης του 17,6% στο τρίμηνο (Ιουλίου –Σεπτεμβρίου 2019) σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2018.
-Ακόμα πιο εντυπωσιακή είναι η αύξηση 28,3% που σημειώνουν οι τιμές πώλησης κατοικιών στη Θεσσαλονίκη.

Ο τρόπος υπολογισμού

Το υπουργείο Οικονομικών αλλάζει πλήρως τον τρόπο υπολογισμού των αξιών των ακινήτων προκειμένου να εξαλειφθούν οι στρεβλώσεις που υπάρχουν στη αγορά. Αναλυτικά από τις αλλαγές στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών αναμένεται να προκύψουν:

-Αυξήσεις στις φορολογητέες των ακινήτων σε όσες περιοχές της χώρες οι πραγματικές τιμές κινήθηκαν ανοδικά τα τελευταία χρόνια και ιδίως περιοχές μεγάλων αστικών κέντρων, σε τουριστικές περιοχές της ηπειρωτικής χώρας και σε κοσμοπολίτικα νησιά με μεγάλη τουριστική κίνηση , όπου έχει προσλάβει τεράστιες διαστάσεις και το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Airbnb και άλλων ηλεκτρονικών πλατφορμών.

-Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε πολλές “λαϊκές “περιοχές όπου οι πραγματικές τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές.

-Μειώσεις στις φορολογητέες αξίες σε άλλες περιοχές όπου τα τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε το φαινόμενο οι πραγματικές τιμές να βρεθούν σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από αυτά τα οποία διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές.

-Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες ακινήτων τα οποία βρίσκονται στις 7.000 περιοχές όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των ζωνών των αντικειμενικών τιμών. Οι τιμές που λαμβάνει σήμερα υπόψη της Εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σχέση με ότι ισχύει για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικού συστήματος. Η αξία των κτισμάτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή της ζώνης που εφαρμόζεται στις περισσότερες περιοχές της χώρας αλλά με βάση ένα σύστημα κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου. Οι τιμές αφετηρίας αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα του υπό εκτίμηση κτιρίου. Οι τιμές αφετηρίας αυξάνονται ή μειώνονται με την εφαρμογή συντελεστών που προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση κτιρίου , όπως το μέγεθος , η ποιότητα κατασκευής, παλαιότητα κλπ. Το σύστημα αυτό οδηγεί σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική τιμή που ισχύει στα όρια του ίδιου δήμου.

Φόροι και τέλη

Όλες οι παραπάνω αλλαγές στο σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών και οι μεταβολές στις φορολογητέες αξίες αναμένεται να προκαλέσουν ντόμινο αλλαγών σε φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων όπως:

-Ο ΕΝΦΙΑ, ο οποίος επιβάλλεται με βάση τις κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ ακινήτου ανάλογα με το ύψος της ζώνης ανά τ.μ που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Με την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα εκτιμάται ότι θα προκύψει ένας δημοσιονομικός χώρος που αγγίζει τα 500 εκατ. ευρώ ο οποίος θα επιτρέψει στην κυβέρνηση να προχωρήσει το 2020 σε νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 10% μεσοσταθμικά. Η μείωση αυτή δεν είναι οριζόντια αλλά στοχεύει κυρίως στους φορολογούμενους με μεσαία ακίνητη περιουσία.

-Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων που επιβάλλεται σε όσους έχουν ακίνητη περιουσία που υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ.

-Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων

– Ο φόρος μεταβίβασης χρησικτησίας κτισμάτων

-Ο φόρος ανταλλαγής –συνένωσης οικοπέδων

-Ο φόρος διανομής ακινήτων

-Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας

-Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων

– Ο φόρος δωρεάς , γονικής παροχής και κληρονομιάς ακινήτων

-Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο

– Τα πρόστιμα στα αυθαίρετα κτίσματα

-Το τεκμήριο διαβίωσης για τις κατοικίες

-Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.