Η σημερινή ημέρα είναι η τελευταία ευκαιρία για χιλιάδες ιδιοκτήτες που εντός του 2025 πραγματοποίησαν αγοραπωλησίες, γονικές παροχές ή δωρεές ακινήτων, προχώρησαν σε νομιμοποιήσεις και τακτοποιήσεις αυθαιρέτων χώρων ή είδαν την περιουσιακή τους κατάσταση να μεταβάλλεται λόγω κληρονομικών εκκρεμοτήτων, να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις.

Οι φορολογούμενοι καλούνται να ελέγξουν εξονυχιστικά την εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους, καθώς τυχόν παραλείψεις ή λανθασμένες εγγραφές στα τετραγωνικά, τον όροφο ή την παλαιότητα, ενδέχεται να οδηγήσουν σε επιβάρυνση του φόρου.

Διαδικασία

Η υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 έτους 2026 είναι εφικτή για τους φορολογουμένους μέχρι και το τέλος του τρέχοντος μηνός, δηλαδή πριν εκδοθούν τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ για το τρέχον έτος. Η υποβολή μπορεί να γίνει στην ηλεκτρονική εφαρμογή «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ» στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ (στην ηλεκτρονική διεύθυνση https://www.aade.gr/polites/akinita/dilosi-e9-enfia).

Εφόσον οι φορολογούμενοι θελήσουν να διορθώσουν και τις δηλώσεις Ε9 των προηγουμένων ετών, 2020-2025, μπορούν να το πράξουν, υποβάλλοντας τις σχετικές εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις, χωρίς την επιβάρυνση με το αυτοτελές πρόστιμο εκπρόθεσμης υποβολής των 100 ευρώ. Αυτή η ευνοϊκή ρύθμιση ισχύει τουλάχιστον μέχρι να ολοκληρωθεί η ένταξη των περιοχών των ακινήτων τους στο Κτηματολόγιο. Σε κάθε περίπτωση, μετά την ηλεκτρονική υποβολή διορθωτικής δήλωσης Ε9, για κάθε ένα από τα έτη 2020-2025, θα εκδοθεί νέο εκκαθαριστικό σημείωμα ΕΝΦΙΑ. Αν από την υποβολή της κάθε διορθωτικής δήλωσης Ε9 προκύψει μείωση του αρχικώς βεβαιωθέντος ΕΝΦΙΑ για κάθε ένα από τα έτη 2020-2025, τότε το συνολικό ποσό των μειώσεων θα συμψηφιστεί είτε με ληξιπρόθεσμες είτε με μη ληξιπρόθεσμες οφειλές του φορολογουμένου.

Λάθη και παραλείψεις που μας στοιχίζουν πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις

Τα πιο συχνά λάθη στη συμπλήρωση του Ε9 που μπορεί να προκαλέσουν άδικες υπερχρεώσεις, με σημαντικού ύψους επιπλέον ποσά ΕΝΦΙΑ, καθώς και οι οδηγίες για να διορθωθούν με την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 έχουν αναλυτικά ως εξής:

1 Μη ορθή συμπλήρωση στοιχείων για ημιτελή κτίσματα: Οι φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους κενά ημιτελή κτίσματα, τα οποία δεν έχουν ακόμη ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ρεύμα, δικαιούνται έκπτωσης 60% στον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στα συγκεκριμένα κτίσματα

Σύμφωνα με τις οδηγίες που έχουν δοθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, προκειμένου να υπολογιστεί η έκπτωση κατά 60% στον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί σε κενό ημιτελές κτίσμα το οποίο δεν έχει ποτέ ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ρεύμα, ο φορολογούμενος πρέπει, κατά την αναγραφή των στοιχείων του συγκεκριμένου κτίσματος στον πίνακα 1 του Ε9, να έχει συμπληρώσει, οπωσδήποτε, και τις ακόλουθες ενδείξεις:

* Στη στήλη 10 του πίνακα 1, θα πρέπει να έχει αναγράψει τον κωδικό αριθμό 99 που σημαίνει «ημιτελές κτίσμα».

* Στη στήλη 30 του πίνακα 1 πρέπει να έχει συμπληρώσει την ένδειξη ΟΧΙ εάν το ημιτελές κτίσμα είναι «μη ηλεκτροδοτούμενο» ή την ένδειξη ΝΑΙ εάν το ημιτελές κτίσμα ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ρεύμα. Στην περίπτωση συμπλήρωσης της ένδειξης «ΝΑΙ» στη στήλη 30, θα πρέπει να έχει αναγραφεί και ο αριθμός της εργοταξιακής παροχής ηλεκτρικού ρεύματος στη στήλη 31 του πίνακα 1.

* Στη στήλη 32 «ειδική κατηγορία» του πίνακα 1 θα πρέπει να έχει αναγράψει τον κωδικό 8 που σημαίνει ότι το δηλούμενο κτίσμα είναι «κενό».

Εάν στο Ε9 που απεικονίζει την εικόνα της ακίνητης περιουσίας την 1η-1-2026 δεν εμφανίζεται συμπληρωμένη έστω και μία από τις τρεις αυτές ενδείξεις, τότε η προβλεπόμενη από τον νόμο έκπτωση 60% στον αναλογούντα ΕΝΦΙΑ δεν θα υπολογιστεί στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του έτους 2026. Για να κερδίσει την έκπτωση ο φορολογούμενος, πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση Ε9 για το 2026, στην οποία οφείλει να αναγράψει ξανά όλα τα στοιχεία του ημιτελούς κτίσματος και ταυτόχρονα να συμπληρώσει και τις παραπάνω στήλες του πίνακα 1. 

2 Παραλείψεις και λάθη στην αναγραφή των στοιχείων των κτισμάτων που βρίσκονται μέσα σε αγροτεμάχια: Σε περίπτωση κατά την οποία στον πίνακα 2 του Ε9 έχει συμπληρωθεί η στήλη της συνολικής επιφάνειας κτισμάτων που βρίσκονται στο αγροτεμάχιο (η στήλη 17), αλλά δεν έχει συμπληρωθεί η κατηγορία του ακινήτου (στη στήλη 17α ή 17β ή 17γ), το μηχανογραφικό σύστημα της ΑΑΔΕ θα εκλάβει το κτίσμα ως «κατοικία» και κατά τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ του 2026 ο φόρος του αγροτεμαχίου θα πενταπλασιαστεί! Για να προληφθεί και να αποφευχθεί αυτή η άδικη επιπλέον χρέωση στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του 2026 ο φορολογούμενος πρέπει να υποβάλει διορθωτική-τροποποιητική δήλωση Ε9 έτους 2026, στην οποία οφείλει να αναγράψει ορθά την κατηγορία του κτίσματος που βρίσκεται εντός του αγροτεμαχίου, συμπληρώνοντας κατά περίπτωση είτε τη στήλη 17α είτε τη στήλη 17β είτε τη στήλη 17γ. Με τον τρόπο αυτόν, ο φόρος που αναλογεί στο αγροτεμάχιο δεν θα πενταπλασιαστεί και ουσιαστικά ο ΕΝΦΙΑ που θα κληθεί να πληρώσει για το αγροτεμάχιο θα είναι μειωμένος κατά 80% σε σύγκριση με τον ΕΝΦΙΑ που θα πλήρωνε για το συγκεκριμένο ακίνητό του, εάν δεν έβρισκε και δεν διόρθωνε το λάθος στο φετινό Ε9! 

3 Παραλείψεις στη συμπλήρωση των στοιχείων για τα εμπράγματα δικαιώματα: Υπάρχουν περιπτώσεις φορολογουμένων που έχουν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία επί ακινήτων και κινδυνεύουν να χρεωθούν με επιπλέον ΕΝΦΙΑ, επειδή στο Ε9 δεν δήλωσαν ψιλή κυριότητα ή επικαρπία αλλά πλήρη κυριότητα, αναγράφοντας τον κωδικό 1 αντί των κωδικών 2 ή 3 στις σχετικές στήλες του Ε9, ή παραλείποντας να αναγράψουν κάποιον κωδικό στις συγκεκριμένες στήλες. Σε κάθε τέτοια περίπτωση, κατά την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ δεν υπολογίζεται η έκπτωση επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, η οποία προβλέπεται σε περίπτωση ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, καθώς θεωρείται αυτόματα ότι το ακίνητο ανήκει στον δηλούντα κατά πλήρη κυριότητα. Το λάθος αυτό, εφόσον εντοπιστεί, μπορεί να εξαλειφθεί με την υποβολή τροποποιητικής-διορθωτικής δήλωσης Ε9, όπου πρέπει να γίνει ορθή συμπλήρωση της στήλης που αφορά στο εμπράγματο δικαίωμα.  

4 Λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων για τις επιφάνειες των κύριων και των βοηθητικών χώρων του ακινήτου: Συνηθέστερο λάθος που διαπράττουν οι φορολογούμενοι είναι η καταχώριση βοηθητικών χώρων ως κύριων. Στις περιπτώσεις αυτές χρεώνεται κανονικός φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο και όχι ο μειωμένος κατά 90% σε σχέση με τον φόρο που αναλογεί σε χώρο κύριας χρήσης. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, το ακίνητο για το οποίο έχουν γίνει τα λάθη θα πρέπει να ξαναδηλωθεί με αναγραφή του σωστού αριθμού τετραγωνικών μέτρων τόσο για τους κύριους όσο και για τους βοηθητικούς χώρους. 

5 Λάθη στη δήλωση της παλαιότητας: Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, για κτίρια που ανεγέρθηκαν προ του 1930 εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής παλαιότητας 0,8. Δηλαδή για τα ακίνητα αυτά προβλέπεται έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ. Επιπλέον, για κτίρια με παλαιότητα άνω των 100 ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,6, δηλαδή ισχύει έκπτωση 40% στον ΕΝΦΙΑ. Τυχόν μη ορθή δήλωση του έτους κατασκευής για παλαιό κτίσμα πρέπει να διορθωθεί με τροποποιητική δήλωση Ε9 έτους 2026, ώστε να κερδηθεί η ανάλογη έκπτωση.