Εφορία: Τα μυστικά των διατάξεων που προβλέπουν απαλλαγή από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων σε περίπτωση αγοράς κτίσματος που προορίζεται για πρώτη κατοικία παρουσιάζει ο «Ε.Τ.» μέσα από έναν αναλυτικό φορολογικό οδηγό ερωταπαντήσεων, που κατήρτισε πρόσφατα η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Αναλυτικά οι 14 ερωταπαντήσεις του φορολογικού οδηγού που παρουσιάζουμε έχουν ως εξής:

1 Ποιοι και με ποιες προϋποθέσεις δικαιούνται να αγοράσουν ακίνητο προοριζόμενο για πρώτη κατοικία με απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης;

Η αγορά κτίσματος που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία απαλλάσσεται πλήρως ή μερικώς από τον φόρο μεταβίβασης 3%. Το εάν η απαλλαγή θα είναι πλήρης ή μερική εξαρτάται από το ύψος της αντικειμενικής-φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Εφόσον αποκτάται πρώτη κατοικία από άγαμο, η αξία της κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ. Σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας από έγγαμο, η αξία απαλλάσσεται από τον φόρο μέχρι του ποσού των 250.000 ευρώ. Το όριο της αφορολόγητης αξίας προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα. Επίσης, σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί πρώτη κατοικία, προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο μέχρι το όριο αξίας των 50.000 ευρώ για τον άγαμο και μέχρι το όριο των 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το όριο προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον στον δικαιούχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία ή ένα οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.

Για να αναγνωριστεί το δικαίωμα απαλλαγής, θα πρέπει αυτός ή αυτή που αποκτά την κατοικία, η σύζυγος ή ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και βρίσκεται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Επίσης, να μην κατέχουν, σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων, οικόπεδο οικοδομήσιμο, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι δεν καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των κτισμάτων που κατέχει ή μπορεί να ανεγείρει ο δικαιούχος είναι κάτω από 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.

2 Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε περίπτωση κτήσης ακινήτου με πλειστηριασμό;

Ναι, έστω και εάν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού προς τον καθ’ ου ο πλειστηριασμός.

3 Αν κάποιος έχει ιδανικό μερίδιο επί κατοικίας ή οικοπέδου που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες (είτε αυτοτελώς ή συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητά του) και μεταβιβάσει ιδανικό μερίδιο αυτού, δικαιούται να λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν την παρέλευση πέντε ετών από τη μεταβίβαση;

Οχι, απαιτείται η παρέλευση πενταετίας από τη μεταβίβαση, προκειμένου να του χορηγηθεί απαλλαγή λόγω αγοράς α’ κατοικίας. Αν όμως μεταβιβάσει ολόκληρο το ιδανικό μερίδιο που βρίσκεται στην κυριότητά του (το οποίο είτε αυτοτελώς είτε συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητα καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες), τότε είναι δυνατόν να του χορηγηθεί απαλλαγή άμεσα, εφόσον βέβαια πληρούνται και οι λοιπές προϋποθέσεις του νόμου.

4 Αν κάποιος έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας σε περισσότερα ακίνητα, πώς ελέγχεται εάν πληρούνται οι στεγαστικές του ανάγκες για τη χορήγηση της απαλλαγής;

Η επιφάνεια όλων των ακινήτων (κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας) τα οποία ανήκουν στον αγοραστή κατά τον χρόνο της μεταβίβασης συναθροίζονται. Εξαιρούνται τα ακίνητα που βρίσκονται σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα, εφόσον στερείται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης, με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, τα αγροτεμάχια, καθώς και τα ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί ως επαγγελματική στέγη, ενώ σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να εξετάζεται εάν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. 

5 Η μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας από τον έναν σύζυγο προς τον εξ αδιαιρέτου συγκύριο άλλον σύζυγο πριν την πάροδο της πενταετίας από τη μεταβίβαση αίρει τη χορηγηθείσα απαλλαγή;

Οχι, στην περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο είχε αγορασθεί από κοινού υπό την προϋπόθεση ότι πραγματοποιείται διαρκούντος του γάμου των δύο συζύγων, αφού και μετά τη μεταβίβαση εξακολουθεί να εκπληρώνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας.

6 Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου για το οποίο δεν έχει συνταχθεί πράξη σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και στο οποίο υφίστανται αυτοτελείς και ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, μπορεί ο αγοραστής να τύχει απαλλαγής πρώτης κατοικίας και μέχρι ποιο ύψος;

Στην περίπτωση αυτή, χορηγείται απαλλαγή στο σύνολο του ακινήτου ακόμα και για το δικαίωμα υψούν, τηρουμένων των λοιπών προϋποθέσεων του νόμου.

7 Κατά την αγορά πρώτης κατοικίας μπορεί να τύχει απαλλαγής και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινοχρήστου χώρου, πλην των περιπτώσεων αποθηκευτικού χώρου και θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου;

Οχι, στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Απαλλαγή χορηγείται μόνο για χώρους κύριας χρήσης και για μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης που αποκτώνται με την ίδια συμβολαιογραφική πράξη.

8 Οικόπεδο, εντός σχεδίου, μη οικοδομήσιμο, για το οποίο εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής, μπορεί να τύχει απαλλαγής;

Οχι, καθώς το οικόπεδο απαιτείται να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου.

9 Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου;

Ναι, μπορεί να υποβληθεί εκπρόθεσμη τροποποιητική δήλωση με αίτημα τη χορήγηση απαλλαγής για αγορά πρώτης κατοικίας και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, εφόσον συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις χορήγησής της κατά τον χρόνο της αγοράς. Μαζί με τη δήλωση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου, εντός πέντε ετών από την καταβολή του ΦΜΑ (άρθ. 42 ΚΦΔ).

10 Πώς αντιμετωπίζεται η ακύρωση συμβολαίου αγοράς ακινήτου για την οποία χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας, καθώς και η τυχόν κατάρτιση νέας σύμβασης;

Εφόσον η ακύρωση πραγματοποιείται εντός τεσσάρων ετών από τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου για νομικό ελάττωμα ή εξαιρετικό λόγο, δεν οφείλεται φόρος για την αρχική σύμβαση που ακυρώθηκε και η απαλλαγή που χορηγήθηκε δεν αίρεται. Για τη νέα σύμβαση, δύναται να χορηγηθεί εκ νέου απαλλαγή πρώτης κατοικίας.

11 Μπορεί να χορηγηθεί δεύτερη απαλλαγή;

Ναι, εφόσον τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο/η σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και ο αγοραστής υποβάλει δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής.

12 Σε περίπτωση που έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής, λόγω χορήγησης νέας απαλλαγής, και ματαιωθεί η σύνταξη του συμβολαίου αγοράς για την οποία ο αγοραστής θα ζητούσε δεύτερη απαλλαγή, ο καταβληθείς φόρος επιστρέφεται;

Ναι, επιστρέφεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 42 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (αχρεώστητη καταβολή).

13 Σύζυγοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο με απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Ο σύζυγος ωστόσο είχε αγοράσει στο παρελθόν ως άγαμος ένα διαμέρισμα με απαλλαγή. Δικαιούνται απαλλαγής για το ακίνητο που θέλουν να αγοράσουν τώρα;

Προϋπόθεση για τη χορήγηση απαλλαγής στην περίπτωση αυτή είναι να πραγματοποιηθεί άρση της απαλλαγής που είχε λάβει ο σύζυγος, διότι οι προϋποθέσεις χορήγησης απαλλαγής αφορούν και τον σύζυγο.

14 Τα μέρη του συμφώνου συμβίωσης μπορούν να τύχουν απαλλαγή ως έγγαμοι;

Ναι, σύμφωνα με τα άρθρα 1, 5 και 12 Ν. 4356/2015.