Σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο; Μεγάλο ερώτημα που απασχολεί κάθε έναν που σκέφτεται μεγάλο δάνειο, όπως τα στεγαστικά.

Η απάντηση αλλάζει ανάλογα με τη διεθνή οικονομική συγκυρία, όμως υπάρχουν 5 πράγματα που μένουν σταθερά και πρέπει να τα γνωρίζει ο κάθε ένας που θα πάρει μία τόσο σημαντική απόφαση.

1 Τα δάνεια μπορεί να έχουν συνδυασμό επιτοκίων, π.χ. Σταθερό για 5 έτη και μετά κυμαινόμενο μέχρι την αποπληρωμή του.

2 Οι όροι μπορούν να αλλάξουν σε συνεννόηση με την τράπεζα. Οι όροι είναι σημαντικοί, αλλά όχι… «γραμμένοι σε πέτρα», ένα δάνειο με σταθερό, μπορεί να μετατραπεί σε κυμαινόμενο.

3 Με το σταθερό ξέρεις τι θα έχεις να πληρώσεις τα επόμενα χρόνια, χωρίς άγχος ότι η δόση σου μπορεί να μεγαλώσει ξαφνικά.

4 Η σταθερή δόση γίνεται φθηνότερη με το πέρασμα των ετών. Ο λογικός πληθωρισμός του 2% (Στόχος της ΕΚΤ), ανεβάζει κάθε χρόνο τις τιμές και τους μισθούς, όμως η δόση θα παραμείνει σταθερή. Αυτό σημαίνει ότι γίνεται κάθε χρόνο μικρότερη σε σχέση με το εισόδημα, σε όρους κανονικότητας.

5 Το κυμαινόμενο μπορεί να φαίνεται κατά περιόδους φθηνότερο, όμως τα μεγάλα δάνεια, όπως τα στεγαστικά, έχουν αποπληρωμή σε βάθος 20 ή 30 ετών. Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει τι θα γίνει μέχρι τότε και αν τα επιτόκια θα γιγαντωθούν ή θα πέσουν.

Ασφάλεια στην αρχή

Πέρσι τέτοιο καιρό, η τάση ήταν ξεκάθαρη. Σε ένα δάνειο δεκαπέντε ετών, οι τέσσερις στους δέκα κλείδωναν σταθερή δόση για όλη τη διάρκεια του δανείου, περίπου το 35% διάλεγε ένα σύνθετο επιτόκιο σταθερό για τα πρώτα 3-4 χρόνια και μετά κυμαινόμενο και το 25% σταθερό για τα δύο τρίτα του δανείου και μετά κυμαινόμενο. Το «γιατί» είναι εύκολο να απαντηθεί. Η εκτίμηση, που επιβεβαιώθηκε, ήταν πως τα ιστορικά υψηλά επιτόκια, θα αρχίσουν να πέφτουν, οπότε σταθερό για τα δύσκολα και μετά κυμαινόμενο για όταν ο δανεισμός γίνει φθηνότερος. Τώρα, τα επιτόκια έχουν μειωθεί και το διεθνές οικονομικό περιβάλλον δημιουργεί αβεβαιότητα για το κατά πόσο θα μειωθούν περαιτέρω…

Επιμερισμός

Στην αρχή ενός στεγαστικού, ο επιμερισμός είναι περίπου το 32,21% της δόσης τόκοι και περίπου το 67,79% κεφάλαιο. Στο τέλος είναι 7,55% οι τόκοι και το 92,45% κεφάλαιο. Αυτό σημαίνει ότι αν κάποιος είχε πάρει ένα μέσο στεγαστικό 150.000 ευρώ, με επιτόκιο κοντά στο 6,08% που ήταν τα επιτόκια πέρσι τον Αύγουστο και διάρκεια αποπληρωμής τα 25 έτη (300 μήνες) θα είχε δόση 973,80 ευρώ. Τα 313,66 ευρώ ο τόκος και περίπου τα 660,14 ευρώ το κεφάλαιο. Από τότε τα επιτόκια έχουν μειωθεί σημαντικά. Τώρα, το ίδιο στεγαστικό, μπορεί κάποιος να το πάρει με επιτόκιο 4,47%. Συμφέρει η μετατροπή του περσινού στεγαστικού με σταθερό σε κυμαινόμενο; Η απάντηση είναι ναι αν κάποιος κοιτά μόνο τα μαθηματικά, καθώς η δόση θα μειωνόταν στα 831,2 αν ήταν πλήρης μετατροπή και θα κέρδιζε 142,6 ευρώ το μήνα ή 1.711,2 ευρώ τον χρόνο. Αυτό ένα χρόνο μετά. Στο τέλος του δανείου, την τελευταία 5ετία, όταν οι τόκοι είναι μόλις το 7,55% της δόσης, η διαφορά είναι από τα 73,52 ευρω στα 62,76 ευρώ, δηλαδή 10,76 ευρώ. Υπάρχει, αλλά είναι μικρή και μετά με μία άνοδο των επιτοκίων, ο δανειολήπτης είναι εκτεθειμένος στον κίνδυνο να πληρώσει περισσότερα. Ομως δεν θα ήταν πλήρης η μετατροπή και υπάρχουν άλλες παράμετροι, όπως οι όροι της τράπεζας. Η λογική όμως παραμένει η ίδια. Συμφέρει στην αρχή, όχι στο τέλος, γιατί στο τέλος πληρώνεται κυρίως το κεφάλαιο.

Πότε μπορεί να γίνει αλλαγή

Ο κανόνας είναι ότι όλες οι αλλαγές σε όρους δανείων είναι υπέρ της τράπεζας, όμως υπάρχουν και περιπτώσεις που το όφελος είναι και για τον δανειολήπτη και μάλιστα είναι σημαντικό. Παράδειγμα, η μετατροπή από κυμαινόμενο επιτόκιο σε σταθερό έχει νόημα για τον δανειολήπτη, μόνο αν εκτιμά ότι έρχεται σημαντική άνοδος επιτοκίων άνω του 1% ή αν βρίσκεται πριν το μέσο της περιόδου εξόφλησης. Το τελευταίο γιατί στα μεγάλα δάνεια, όπως τα στεγαστικά η πληρωμές δεν είναι ίδιες.

Τα στεγαστικά δάνεια είναι τοκοχρεωλυτικά. Αυτό σημαίνει ότι οι πρώτες δόσεις είναι κυρίως τόκοι και λίγο αποπληρωμή κεφαλαίου. Με το χρόνο, μεγαλώνει το μέρος του κεφαλαίου και μειώνεται των τόκων. Δεδομένου ότι η τράπεζα δεν έχει λόγο να κάνει έκπτωση στο κεφάλαιο, αλλά μπορεί κάνει στους τόκους, η αλλαγή στην αρχή είναι νόημα, στο τέλος όχι. Προφανώς και κάθε περίπτωση είναι μοναδική, όμως ο αυτός είναι ο γενικός κανόνας.