Λίγα τα νεόδμητα, πολλά τα παλαιά. Μία κατάσταση που, σύμφωνα με τους επαγγελματίες του κλάδου, για να αλλάξει χρειάζεται μία δεκαετία συνεχούς ανάπτυξης της οικοδομής.

Το 2025, το στοκ των παλαιότερων κατασκευών είναι κοντά στο 90% της προσφοράς. Τα νέα κτίσματα είναι λίγα σε σχέση με τη ζήτηση, κάτι που ανεβάζει σημαντικά την τιμή και η διακύμανση της αξίας αγοράς στα νεόδμητα είναι διαφορετική υπόθεση από τα περισσότερα παλαιότερα κτίσματα.

Ερευνες μεσιτών δείχνουν ότι οι περισσότερες νέες οικοδομές βρίσκονται στα νότια και τα βόρεια προάστια της Αθήνας για τα άνω κλιμάκια της αγοράς και στα δυτικά προάστια για πιο προσιτές τιμές. Σημαντική παρατήρηση ότι κανένα νεόδμητο δεν είναι φθηνό, όπου και αν βρίσκεται. Για ένα τέτοιο διαμέρισμα στην Αγία Παρασκευή οι τιμές ξεπερνούν τις 4.250 ευρώ ανά τ.μ., στα Βριλήσσια τις 4.580 ευρώ ανά τ.μ. και στο Μαρούσι τις 3.820 ευρώ. Φθηνότερες είναι οι νέες οικοδομές στο κέντρο της Αθήνας.

Στους Αμπελοκήπους τις 3.900 ευρώ ανά τετραγωνικό, στην Κυψέλη περίπου 2.800 ευρώ το τετραγωνικό και στα Πατήσια κοντά στις 2.650 ευρώ. Προσιτές είναι οι τιμές στα δυτικά προάστια, όπου ένα νεόδμητο διαμέρισμα έχει τιμές κοντά στις 2.887 ευρώ το τετραγωνικό. Κάπως φθηνότερο το Περιστέρι με 2.810 ευρώ και κοντά αλλά λίγο ακριβότερες οι περιοχές του Αιγάλεω με 2.920 ευρώ και στα σύνορα η Νέα Ιωνία με 2.930 ευρώ. Το Χαϊδάρι γνωρίζει άνθηση, με τις νέες οικοδομές να βρίσκονται κοντά στις 2.368 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και σημαντική αύξηση άνω του 13% μέσα στην τελευταία διετία.

 Στο κέντρο της Αθήνας, οι διαφορές είναι μεγάλες από συνοικία σε συνοικία, με τα Πατήσια να έχουν τιμές από 280.000 ευρώ, οι Αμπελόκηποι να ανεβαίνουν στις 323.000, περιοχές όπως το Παγκράτι να έχουν τιμές κοντά στις 470.000 ευρώ και, βέβαια, σε ακριβότερες περιοχές όπως το Κολωνάκι διαθέσιμα ακίνητα ξεκινούν από τις 440.000 ευρώ κοντά στον Λυκαβηττό και ξεπερνούν το 1 εκατ. ευρώ προς τα ακριβότερα σημεία τους. Για ένα νεόδμητο διαμέρισμα, νεότερο της 5ετίας και με επιφάνεια από 80 έως 90 τ.μ., υπάρχουν αυτήν την περίοδο αγγελίες με 342.000 ευρώ στο Χαλάνδρι, 480.000 ευρώ στο Μαρούσι για τα βόρεια προάστια. Στα νότια οι τιμές κυμαίνονται στις 400.000 ευρώ και άνω στο Ελληνικό, κοντά στο μισό εκατομμύριο στη Βούλα και 310.000 ευρώ στην Καλλιθέα. Στα δυτικά, οι τιμές ξεκινούν κοντά στις 280.000 ευρώ στα Νέα Σεπόλια, στο Περιστέρι, περί τις 20.000 πιο ακριβά στη Νέα Ιωνία, έως και τις 320.000 ευρώ σε περιοχές του Γαλατσίου, που είναι κοντά στο άνω όριο της περιοχής για ακίνητα τέτοιων χαρακτηριστικών. Εκτός Αττικής, πολλές νέες οικοδομές υπάρχουν στις κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, μαζί με προάστια, όπως το Πανόραμα.

Η «παύση» της οικοδομής στην αρχή του 2025 κάνει ακόμα ακριβότερα τα νεόδμητα που υπάρχουν στην αγορά, καθώς καθυστέρησαν χιλιάδες έργα που βρίσκονταν σε εξέλιξη ή σε αρχικά στάδια προετοιμασίας. Αν και την τελευταία 5ετία, με εξαίρεση το πανδημικό 2020, η οικοδομή ανέβαινε κάθε χρόνο και το 2024 οι άδειες για νέες οικοδομές αυξήθηκαν κατά 14,9% σε σύγκριση με το 2023, φτάνοντας τις 30,7 χιλιάδες, οι ρυθμοί έπεσαν το α’ τρίμηνο του 2025. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ., τον Μάρτιο σημειώθηκε ετήσια πτώση του αριθμού των αδειών για νέες κατοικίες κατά 68%, καθώς προστέθηκαν μόλις 2.455 κατοικίες, από 7.723 τον αντίστοιχο μήνα του 2024.

Στη συντριπτική τους πλειονότητα τα ακίνητα που πωλούνται στη χώρα μας είναι παλαιότερες κατασκευές, κυρίως λόγω και του «παγώματος» της οικοδομής μέσα στα χρόνια της κρίσης. Σχεδόν 10 χρόνια με ελάχιστες νέες κατασκευές, αφήνουν ισχυρό αποτύπωμα στην αγορά και κρατούν κάπως υψηλότερες τις τιμές των παλαιότερων ακινήτων. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της «prosperty», από τα σχεδόν 130.000 ακίνητα προς πώληση σε όλη την

Ελλάδα, μόλις ένα στα δέκα είναι ανακαινισμένο, ενώ τα περισσότερα είναι κατασκευασμένα

πριν από το 1990. Σχεδόν το 62% του στοκ των ακινήτων προς πώληση είναι παλαιότερο των 26 ετών. Πιο αναλυτικά, σχεδόν το 25% του συνόλου αφορά ακίνητα προ του 1980,ενώ μόλις το 21% αντιστοιχεί σε κατασκευές μετά το 2020.

Αν και οι περισσότεροι θέλουν νεόδμητες κατασκευές, οι τιμές τούς κατευθύνουν στο μεγάλο στοκ των παλαιότερων ακινήτων. Ειδικά στις μεγάλες πόλεις Αθήνα και Θεσσαλονίκη, οι παλαιότερες κατασκευές είναι όχι απλά περισσότερες, αλλά είναι δύσκολη και η ανανέωσή τους. Απαντώντας σε αυτή την ανάγκη, η κυβέρνηση τρέχει πολλά προγράμματα που έχουν στόχο την ανακαίνιση των παλαιών κτισμάτων. Οι χαμηλότερες τιμές, σε συνδυασμό με την προοπτική της επιδοτούμενης ανακαίνισης, αν δεν έχει ήδη γίνει, κάνει τη συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών να επιλέγουν παλαιότερες κατασκευές. Δεν ήταν πάντα έτσι… Η σχεδόν 10ετής κρίση που πάγωσε την οικοδομή στέρησε χιλιάδες νέες κατοικίες από την αγορά. Το αποτέλεσμα είναι από το 2008, όταν η μέση ηλικία των ακινήτων στις αγοραπωλησίες ήταν 25 έτη, να φτάσουμε στο 2024 (τελευταία τελικά στοιχεία), όπου η μέση ηλικία έχει αυξηθεί δραματικά στα 40 έτη. Ο μέσος όρος ηλικίας του στοκ των ελληνικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 60%.

Θεσσαλονίκη

 Η Θεσσαλονίκη έχει ταχύτερη άνοδο τιμών από τη μέση τιμή της Αθήνας. Νέες επενδύσεις στην πόλη, υποδομές όπως το μετρό και γεωπολιτικές εξελίξεις ευνόησαν την αγορά, αυξάνοντας τη ζήτηση. Για ένα νεόδμητο, οικογενειακό ακίνητο, οι τιμές ξεκινούν από τις 230.000 ευρώ της Ανω Τούμπας, από περίπου 245.000 ευρώ για την Κάτω Τούμπα, λίγο ακριβότερες είναι οι τιμές, κοντά στις 260.000 ευρώ, στου Χαριλάου και με υψηλότερες τιμές στη Νέα Παραλία και αγγελίες που ζητούν έως και 500.000 ευρώ.

Περισσότερα στην Περιφέρεια

Αν και η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως στις μεγάλες πόλεις, με Αθήνα και Θεσσαλονίκη να έχουν τα περισσότερα ακίνητα, σε ποσοστό, τα νεόδμητα είναι περισσότερα στην ελληνική Περιφέρεια. Κυρίως γιατί οι τιμές είναι σημαντικά πιο κάτω και για την οικοδομή και για την αγορά. Η αγορά έκτασης και η ανέγερση οικοδομής είναι πιο εύκολη υπόθεση, συγκριτικά με την Αθήνα, όμως και στο σύνολο της Περιφέρειας τα παλαιά κτίσματα είναι η συντριπτική πλειονότητα της προσφοράς.

Ενα νεόδμητο οικογενειακό διαμέρισμα στην Πάτρα κοστίζει περί τις 300.000 ευρώ, στη Λάρισα περί τις 185.000 ευρώ στο κέντρο της πόλης, στα Ιωάννινα περί τις 250.000 ευρώ στην Ανατολή και στο Ηράκλειο Κρήτης η προσφορά ξεκινά από τις 340.000 ευρώ.