Την ερχόμενη εβδομάδα ξεκινά τις εργασίες της η 13μελής νομοπαρασκευαστική επιτροπή που θα συντάξει τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο να εκσυγχρονίσει το δίκαιο της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας και να αντικαταστήσει ένα νομοθετικό πλαίσιο που εξακολουθεί να βασίζεται στον νόμο 3741/1929.
Η επιτροπή θα πρέπει να ολοκληρώσει το έργο της έως τις 15 Οκτωβρίου, ώστε το νέο νομοθέτημα να ψηφιστεί από τη Βουλή μέχρι το τέλος του έτους.
Ποιες είναι οι βασικές αλλαγές που εξετάζονται
η επιτάχυνση των διαδικασιών επίλυσης διαφορών στις περιπτώσεις συγκυριότητας και πολυϊδιοκτησίας,
η αναθεώρηση των ποσοστών και των πλειοψηφιών που απαιτούνται για τη λήψη αποφάσεων στις πολυκατοικίες, ώστε να αποφεύγονται αδιέξοδα,
η θέσπιση σύγχρονου πλαισίου για τον διαχειριστή, που θα έχει ενισχυμένο ρόλο με σαφώς καθορισμένα δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις,
η επικαιροποίηση των κανονισμών των πολυκατοικιών, πολλοί από τους οποίους έχουν συνταχθεί πριν από πενήντα ή και περισσότερα χρόνια, καθώς και η καταχώρισή τους στο Κτηματολόγιο ώστε να διασφαλίζεται η δημοσιότητά
ζητήματα αξιοποίησης ακινήτων, κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων και λειτουργίας των κοινόχρηστων χώρων.
Τις βασικές κατευθυντήριες γραμμές θα θέσουν στην επιτροπή της οποίας προίσταται η Αρεοπαγίτης Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης και ο υφυπουργός Δικαιοσύνης, με στόχο τη δημιουργία ενός ενιαίου, σύγχρονου και λειτουργικού πλαισίου για τη διαχείριση των πολυκατοικιών και της συνιδιοκτησίας.
Airbnb
Χαρακτηριστικό παράδειγμα της ανάγκης για αλλαγές αποτελεί η πρόσφατη υπ’ αριθμ. 2937/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω πλατφορμών. Η απόφαση ανέδειξε το νομοθετικό κενό που υπάρχει σήμερα, καθώς τα δικαστήρια καλούνται να επιλύσουν σύγχρονες διαφορές εφαρμόζοντας κανονισμούς πολυκατοικιών και διατάξεις που έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες, αλλά και έναν βασικό νόμο που πλησιάζει πλέον έναν αιώνα ζωής.
Η υπόθεση αφορούσε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, η οποία εκμεταλλευόταν διαμέρισμα ως τουριστικό κατάλυμα. Οι συνιδιοκτήτες προσέφυγαν στη Δικαιοσύνη υποστηρίζοντας ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας, που είχε συνταχθεί το 1970, προέβλεπε αποκλειστικά χρήση κατοικίας και απαγόρευε κάθε διαφορετική χρήση.
Το δικαστήριο έκρινε ότι, παρότι ο κανονισμός δεν μπορούσε προφανώς να αναφέρεται σε πλατφόρμες όπως η Airbnb, δεσμεύει τους ιδιοκτήτες και πρέπει να ερμηνεύεται με βάση τον σκοπό για τον οποίο καταρτίστηκε. Στο σκεπτικό επισημαίνεται ότι οι κανονισμοί πολυκατοικιών λειτουργούν ως «νόμος» μεταξύ των συνιδιοκτητών και ότι οι σύγχρονες μορφές εκμετάλλευσης μπορούν να υπαχθούν στους περιορισμούς που είχαν τεθεί ήδη από τότε.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε και στον τρόπο λειτουργίας του ακινήτου. Το δικαστήριο έκρινε ότι η συνεχής εναλλαγή επισκεπτών, σε συνδυασμό με υπηρεσίες όπως καθαριότητα, παροχή κλινοσκεπασμάτων, πετσετών και διαδικτύου, προσδίδουν χαρακτηριστικά ξενοδοχειακής εκμετάλλευσης και υπερβαίνουν τα όρια μιας απλής αστικής μίσθωσης.
Παράλληλα, έγινε δεκτό ότι η συγκεκριμένη χρήση δημιουργούσε προβλήματα στην καθημερινότητα των υπόλοιπων κατοίκων, λόγω της αυξημένης κίνησης στους κοινόχρηστους χώρους, των συχνών αφίξεων και αναχωρήσεων και των ζητημάτων ασφάλειας που συνεπάγεται η συνεχής είσοδος διαφορετικών προσώπων στην πολυκατοικία.
Για τον λόγο αυτό το δικαστήριο υποχρέωσε την εταιρεία να παύσει τη χρήση του διαμερίσματος ως καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης, απειλώντας χρηματική ποινή 1.000 ευρώ για κάθε παραβίαση της απόφασης.
Η συγκεκριμένη απόφαση, έρχεται να προστεθεί σε μια τάση των τελευταίων λίγων ετών γιατί στο παρελθόν έχουν εκδοθεί αντίθετες με τα δικαστήρια να κρίνουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι επιτρεπτές, εφόσον ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν τις απαγορεύει ρητά, θεωρώντας ότι αποτελούν μορφή αστικής μίσθωσης και δεν μετατρέπουν αυτομάτως ένα διαμέρισμα σε τουριστικό κατάλυμα.
