Η πρώτη επιλογή είναι να προβούν σε ρύθμιση των οφειλών τους πριν τη μεταβίβαση, η δεύτερη να παρέχουν εγγύηση ισόποσης αξίας με την οφειλή, η τρίτη επιλογή είναι να εγγράψουν υποθήκη έναντι της οφειλής σε άλλο ακίνητο και η τέταρτη επιλογή, εφόσον η οφειλή είναι κάτω από 70.000 ευρώ, και το μεταβιβαζόμενο ακίνητο υψηλότερης αξίας, είναι να ανταλλάξουν το ακριβό ακίνητο με άλλο φθηνότερο που θα κατασχεθεί για να πληρωθεί η οφειλή. Η νομοθεσία προβλέπει ότι σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου από οφειλέτη του ΕΦΚΑ, το χρέος δύναται να παρακρατείται από το τίμημα της αγοραπωλησίας. Ωστόσο υπάρχουν πολλά ενδιάμεσα στάδια που μπορεί να ακυρώσουν και τη μεταβίβαση αλλά και την εξάλειψη της οφειλής.

Απαντήσεις

Στον οδηγό που δημοσιεύει σήμερα ο «Ε.Τ.» δίδονται όλες οι απαντήσεις για το τι ισχύει στις μεταβιβάσεις και γονικές παροχές ακινήτων όταν ο μεταβιβάζων έχει χρέη στον ΕΦΚΑ.

Το πρώτο κρίσιμο ερώτημα που καλείται να απαντήσει ο οφειλέτης είναι αν επιθυμεί να λάβει ο ίδιος το τίμημα της πώλησης ή αυτό να χρησιμοποιηθεί για την εξόφληση των οφειλών του. Αν ο πωλητής θέλει να εισπράξει το τίμημα, θα πρέπει υποχρεωτικά να ρυθμίσει τις οφειλές του και ταυτόχρονα να προσφέρει ισόποση διασφάλιση (π.χ. υποθήκη ή εγγυητική επιστολή) για την οφειλή. Μόνο τότε μπορεί να λάβει αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας και να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση.

Αντιθέτως αν δηλώσει στον συμβολαιογράφο ότι το τίμημα της πώλησης θα χρησιμοποιηθεί για τα χρέη, οι οφειλές μπορούν να παρακρατηθούν απευθείας κατά την πώληση του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης – οφειλέτης εκδίδει βεβαίωση οφειλής και ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει να παρακρατήσει το ποσό της οφειλής από την πώληση του ακινήτου και να το αποδώσει στον ΕΦΚΑ μέσω τραπεζικής συναλλαγής. Ο,τι περισσέψει από την παρακράτηση του τιμήματος (αν περισσέψει) το παίρνει ο ιδιοκτήτης.

Δωρεές

Στις περιπτώσεις γονικής παροχής ή δωρεάς, η διαδικασία είναι αυστηρότερη. Ο οφειλέτης πρέπει είτε να ρυθμίσει το χρέος είτε να το διασφαλίσει. Η διασφάλιση της οφειλής, προϋποθέτει την κατάθεση χρηματικής εγγύησης ίσης με το χρέος, ή την υποθήκη άλλου ακινήτου. Ωστόσο, υπάρχει μια σημαντική διευκόλυνση: το τέκνο ή ο δωρεοδόχος μπορεί να αναλάβει τις οφειλές παίρνοντας το ακίνητο χωρίς άλλη πρόσθετη εγγύηση, κάτι που απλοποιεί τη διαδικασία καθώς ξεμπλοκάρει η μεταβίβαση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε περιπτώσεις συνταξιούχων. Αν υπάρχουν οφειλές που ήδη παρακρατούνται από τη σύνταξη, αυτές δεν πρέπει να υπολογίζονται εκ νέου κατά τη μεταβίβαση. Αν όμως εμφανίζονται στη βεβαίωση οφειλής, απαιτείται επικοινωνία με την αρμόδια υπηρεσία του ΕΦΚΑ για διόρθωση – μείωση της οφειλής με τα ποσά που παρακρατήθηκαν από τη σύνταξη.

Οταν το τίμημα υπολείπεται της οφειλής

Οταν το τίμημα της πώλησης δεν επαρκεί για την κάλυψη όλων των οφειλών, η νομοθεσία επιτρέπει τη μεταβίβαση, υπό προϋποθέσεις. Ο συμβολαιογράφος κατανέμει το ποσό αναλογικά μεταξύ των πιστωτών (Δημόσιο και ΕΦΚΑ), αφού πρώτα αφαιρεθούν οφειλές που βαρύνουν το ακίνητο (όπως ΕΝΦΙΑ ή φόροι κληρονομιάς). Προϋπόθεση είναι το τίμημα να είναι τουλάχιστον ίσο με την αντικειμενική αξία. Η διασφάλιση των οφειλών προκειμένου το ακίνητο ενός οφειλέτη να μεταβιβαστεί χωρίς να παρακρατηθούν τα χρέη από το τίμημα της πώλησης,  προϋποθέτει είτε την κατάθεση εγγυητικής επιστολής από τράπεζα, έναντι της οφειλής, είτε την εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο, είτε την κατάσχεση σε μη βεβαρημένο ακίνητο εφόσον η οφειλή είναι έως 70.000 ευρώ.

Ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι η διασφάλιση μπορεί να παρασχεθεί όχι μόνο από τον οφειλέτη, αλλά και από τρίτο πρόσωπο που αναλαμβάνει τις οφειλές. (π.χ. εγγυητής).

Αμφισβήτηση

Συχνό πρόβλημα αποτελεί η εμφάνιση οφειλών από περιόδους που ο ασφαλισμένος είχε διακόψει τη δραστηριότητά του. Σε αυτή την περίπτωση, πρέπει να γίνει αίτηση στην τοπική διεύθυνση του ΕΦΚΑ ώστε να εξεταστεί το αίτημα και να αφαιρεθούν οι οφειλές που αμφισβητούνται.