Πίσω από την τεχνική διατύπωση της διάταξης βρίσκεται ένα ευρύτερο μεσοπρόθεσμο σχέδιο: να αποκτήσει το Δημόσιο μια διαρκώς ενημερωμένη εικόνα για το πόσο πραγματικά πωλούνται, ενοικιάζονται και αποτιμώνται τα ακίνητα σε κάθε περιοχή της χώρας και να μπορεί να επεξεργάζεται μαζικά αυτές τις πληροφορίες για να τις αξιοποιεί κατά τον καθορισμό των φορολογητέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Το άρθρο 354 προσθέτει, ουσιαστικά, ένα κρίσιμο κομμάτι στο «παζλ» του νέου συστήματος αποτίμησης των ακινήτων. Η Τράπεζα Αξιών θα συγκεντρώνει δεδομένα για μεταβιβάσεις, μισθώσεις και αξίες ακινήτων σε όλη την Ελλάδα, όχι μόνο από δημόσιες υπηρεσίες, αλλά και από φορείς του ιδιωτικού τομέα.

Σήμερα μια περιοχή μπορεί να γνωρίσει απότομη άνοδο των πραγματικών τιμών πώλησης, ενώ η αντικειμενική τιμή ζώνης να παραμένει αμετάβλητη μέχρι την επόμενη αναπροσαρμογή. Το νέο ψηφιακό οικοσύστημα επιδιώκει να δώσει στο υπουργείο τη δυνατότητα να γνωρίζει πολύ ταχύτερα πού ανοίγει αυτή η ψαλίδα.

Η τράπεζα θα συγκεντρώνει πληροφορίες από τον δημόσιο τομέα για τις μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων και τις μισθώσεις, καθώς και γενικότερα στοιχεία αξιών. Παράλληλα, θα μπορεί να τροφοδοτείται από ιδιωτικούς φορείς μέσω ειδικών μνημονίων συνεργασίας.

Αυτό σημαίνει ότι θα λαμβάνει πολύ περισσότερα δεδομένα και, κυρίως, δεδομένα που μπορούν να συνδεθούν γεωγραφικά με την περιοχή στην οποία βρίσκεται κάθε ακίνητο, χωρίς να συλλέγονται τα προσωπικά στοιχεία των ιδιοκτητών.

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων, που προβλέπει το πολυνομοσχέδιο, έρχεται να «δέσει» με το ήδη θεσμοθετημένο σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικών (φορολογητέων) αξιών των ακινήτων, το οποίο ονομάζεται CAMA – Computer Assisted Mass Appraisal ή στα ελληνικά «Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων», το οποίο έχει θεσμοθετηθεί με τον Ν. 5073/2023.

Το σύστημα αυτό -το οποίο δεν έχει ακόμη ενεργοποιηθεί- έχει ως στόχο να πραγματοποιεί μαζικές εκτιμήσεις με τα δεδομένα του Μητρώου Ακινήτων και τη χρήση κατάλληλων αλγορίθμων, ώστε η εκτιμώμενη αξία κάθε ακινήτου να είναι ευθυγραμμισμένη με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς.

Η επίσημη περιγραφή του έργου πηγαίνει ακόμη πιο μακριά. Προβλέπει αξιοποίηση πραγματικών εμπορικών αξιών, ιστορικών συναλλαγών, εκτιμήσεων και χαρακτηριστικών των ακινήτων, μαζί με γεωχωρικά δεδομένα. Στα εργαλεία που προβλέπονται περιλαμβάνονται οικονομετρικά μοντέλα και ακόμη και τεχνικές μηχανικής μάθησης, με διαφορετική προσέγγιση για κατοικίες, καταστήματα, βιομηχανικά ακίνητα, οικόπεδα και αγροτεμάχια.

Με άλλα λόγια, αντί το υπουργείο να στηρίζεται μόνο σε μια περιοδική «φωτογραφία» της αγοράς, θα έχει στη διάθεσή του ένα ψηφιακό παρατηρητήριο τιμών, που θα παρακολουθεί σε πραγματικό χρόνο τη διακύμανση των τιμών της κτηματαγοράς.

Η μεγάλη αλλαγή αφορά τις περιοχές στις οποίες οι εμπορικές τιμές έχουν «ξεφύγει» από τις αντικειμενικές. Αν, για παράδειγμα, οι πραγματικές συναλλαγές σε μια περιοχή πραγματοποιούνται επί μακρόν σε επίπεδα πολύ υψηλότερα από την ισχύουσα αντικειμενική τιμή ζώνης, η απόκλιση θα μπορεί να αποτυπώνεται συστηματικά στα δεδομένα του νέου συστήματος.

Αυτό δημιουργεί τη βάση για μελλοντικές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών εκεί όπου η αγορά έχει κινηθεί έντονα ανοδικά. Δεν πρέπει όμως να αγνοείται και η αντίστροφη πλευρά. Σε μια περιοχή όπου η αγορά υποχωρεί ή όπου οι φορολογητέες αξίες εμφανίζονται υψηλότερες από τις πραγματικές τιμές, το ίδιο σύστημα μπορεί να παρέχει τεκμηρίωση για διορθώσεις προς τα κάτω.

Το σύστημα CAMA είναι από τη φύση του ένας μηχανισμός προσέγγισης των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς.

Ουσιαστικά, η διάταξη του άρθρου 354 του πολυνομοσχεδίου οργανώνει την Τράπεζα Αξιών και τις πηγές από τις οποίες αυτή θα τροφοδοτείται. Η σύνδεσή της με το Μητρώο Ακινήτων και το ήδη θεσμοθετημένο CAMA δημιουργεί την υποδομή πάνω στην οποία μπορεί να στηριχθεί το ήδη θεσμοθετημένο αλλά μη ενεργοποιημένο σύστημα.

Με το άρθρο 354 το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αποκτά τις προϋποθέσεις για μια συνεχή, μαζική και αλγοριθμικά υποβοηθούμενη αποτίμηση της ελληνικής ακίνητης περιουσίας, με στοιχεία που προέρχονται από την ίδια την αγορά.

Τι σημαίνει για τους φόρους

Ουσιαστικά, η πλήρης ευθυγράμμιση των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των ακινήτων με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς θα αλλάξει τα δεδομένα για τις φορολογικές υποχρεώσεις εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων. Οι μεταβολές των φορολογητέων αντικειμενικών τιμών θα ακολουθούν πιο άμεσα τις μεταβολές των τιμών της κτηματαγοράς. Και όπως είναι γνωστό, κάθε μεταβολή των φορολογητέων αξιών μπορεί να έχει αλυσιδωτές συνέπειες. Οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν τη βάση υπολογισμού για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, ενώ οι αντικειμενικές τιμές ζώνης και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων συνδέονται και με τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.

Άρα, σε περιοχές στις οποίες μια μελλοντική αναπροσαρμογή θα οδηγήσει τις τιμές ζώνης υψηλότερα, μπορεί να αυξηθούν και αντίστοιχες φορολογικές επιβαρύνσεις. Σε περιοχές όπου θα υπάρξει διόρθωση προς τα κάτω, η επίδραση μπορεί να είναι αντίστροφη.